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樓市鬆綁釋放咩信號?房地產政策最大的問題係…

周末關於啲城市放鬆樓市調控的信息不絕於耳,有人講係誤讀,有人講真嘅放鬆了。媒體不斷找我解讀,講實話,我根本無需對每個城市的政策咬文嚼字,也知道,政策究竟發生了咩變化。

我在過去曾經講過,中國房地產政策最大的問題唔係政策有沒有用,而係政策從來都沒有堅持過。從中國房地產政策的歷史軌跡看,房地產調控政策很少超過兩年的,這係一個基本的事實。所以,每一次調控即將見效的時候,地方政府都會有各種名義放鬆調控,一係係直接出台放鬆的政策試探輿情,一係在執行上睜一眼閉一眼,套路和把式基本沒有變過。所以,當我看到有人很認真地咬文嚼字對每個城市的政策進行解讀的時候,我覺得既可愛又可悲。文字的真實意思其實係次要的,更重要的係,在這個時候放出啲信號,究竟想傳遞咩樣的信息,這才係最重要的。

所以,我首先要表達的係,並不存在對房地產政策放鬆的誤讀。起碼從目前傳出緋聞的啲城市看,的確實實在在放鬆了調控,這和語文水平沒有任何關係。比如蘭州(講實話,我們蘭州能撈到出名的機會真嘅不多,所以我不願意出來潑冷水人為降低熱度),本輪放鬆調控的始作俑者。儘管媒體不斷地解釋,蘭州並沒有明顯的放鬆,只係把舊年8月“加強版調控”取消了,調控基本回抽到了舊年4月時的力度。還有人講,蘭州只係取消了西固區、九州開發區、高坪等偏遠區域的住房限購政策,核心區域並沒有放鬆。可係,不管如何,放鬆的確係事實啊。而且,在我看來,蘭州核心區域和偏遠區域的區別並唔係很大。至於南京、武漢、鄭州等地的招募人才的買房政策,實質上也係一种放松,這係事實。

放鬆就係放鬆,這係事實。但不承認放鬆的事實,這也係過去每一次房地產調控博弈到最關鍵時刻的特點。過去也係這樣,啲城市一方面絞盡腦汁為調控鬆綁,另一方面,如果輿情反應很大,則想方設法解釋並非鬆綁。這也係過去的老遊戲了。我其實一點都不奇怪。面對2017年很多城市在嚴厲的調控之後,市場迅速降溫的事實,對房地產依舊過度依賴的地方政府肯定會諗計為調控鬆綁。在舊年的時候,有媒體還斬釘截鐵地認為,本輪房地產調控不會虎頭蛇尾,我則明確表示,肯定會“虎頭蛇尾”。在我看來,本輪房地產調控肯定會虎頭蛇尾的一個重要原因唔係政策不嚴厲,而係過於嚴厲,而且違背市場的基本規律,係不可能持續的。

比如,本輪以限購、限售、限價、限貸、限離為特徵的調控政策,目的性非常明顯,就係短期讓市場降溫。而且我過去一直強調,這些政策如果堅持,一定會影響市場的預期,一定會讓房地產降溫。我在2016年預判2017年房地產要變天就係基於這種邏輯。比如限價政策,啲城市,不管土地價格,卻規定新房銷售價格不能超過2016年10月份的價格,導致一手房和二手房價格剪刀差很大,開發商為了規避政策,一係不開盤,一係通過各種名目收取裝修費、車位費、茶水費等費用。啲城市,開發商執行限價的結果,係二手房和新房價格的倒掛,導致出現瘋狂的搶房局面。但係,這些嚴厲的調控,只係讓市場冷凍,如果時間長一點,對市場的影響就會很大,市場必然出現暴跌的行情。但暴跌係任何一方不願意看到的,所以一點效果顯現,就會嘗試放鬆調控。

為咩民眾對於房地產政策的細微變化,總係會引發很大的反響。

這就又回到我講的“塔西佗陷阱”:那就係,中國的房地產政策無論如何表態,無論政策如何嚴厲,無論房價多高,大家集體行動的邏輯就係——不再相信政策會堅持,也不再相信政策真嘅抑制房價。這種對政策一致投不信任票的“集體行動的邏輯”背後,折射的係政策屢屢無效,長效機制又處於真空狀態下,買房者無奈又悲壯的選擇。1998年以來,我們幾乎每年都出台大量的房地產調控政策:房價快速漲的時候抑制,房價要掉的時候立即出手救,面多了加水,水多了加面。我從來沒有見過哪一個產業像房地產一樣,年年吃藥,一會春藥,一會打胎葯,掃黃也沒有像房地產市場的調控如此熱衷和頻繁!這樣做的結果,就係政策的信譽蕩然無存。

當然,對於包括蘭州在內的啲城市半推半就羞答答的鬆綁,我早已經習慣,但係,我認為,包括熱點城市的大面積政策的鬆綁至少要到今年三季度以後。不管多麼放蕩的政策,這都係必須堅持的時間底線。所以,現在係啲無關緊要的城市的嘗試,以後會看到更多的城市的加入。政策遲早會放鬆,意味着目前的調控政策本身的公信力仍然很脆弱,調控的邊際效應已經發揮殆盡。要讓中國房地產市場健康,絕非幾句漂亮的口號或者堅決的表態能夠解決的。我們需要真正認識房地產的基本規律,並扎紮實實去構建一個真正穩定預期的政策體系,否則,很難跳出“俯卧撐”的怪圈。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:光遠看經濟 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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