去年底，北京住建委發佈了《北京市存量房屋買賣合同》的徵求意見，時間定在了2017年的最後一周，也就是說，目前這個徵求意見已經結束，很可能馬上就會實施。
以前大家買賣過房子的都知道，合同一般分為兩個版本，一個是自行版本，一個是經紀版本說白了就是陰陽合同，目的就是為了把報上去的價格做低，這樣好逃避稅費，然後自行版本裏，把桌椅板凳裝修都算到剩下的價格之中，這樣剩下的錢就不用交稅了。
比如一套90多平方米、滿2年未滿5年的唯一住房也就意味着個稅不免，上一次買賣的原價值300萬元，現在實際成交價800萬元，放到過去通常比照最低過戶指導價進行網簽，也就是468萬元，契稅1.5%即7萬元，算普通住宅無增值稅，但不滿5年徵收差額20%增值稅是9.4萬，個稅是成交價-房屋原值-稅費的結果乘以20%，也就是468-300-9.4-7。最後個稅是30.3萬元，但是別擔心，也可以選擇全額的1%，也就是說4.68萬，相當於最優的稅費方案，大概只有20來萬。
如果按照新版合同，網簽價按照實際成交價800萬簽合同，契稅仍是7萬元，算非普通住宅，增值稅按差額的5.6%徵收即28萬元，個稅麻煩了，800-300-28-7的結果乘以20%，則上升為93萬元，即使用全額交稅也要交80萬，共計將近120萬元的稅費。相當於稅費大幅上升了5倍。一下房子就多出了上百萬的資金缺口。
所以大家應該能看見，最要命的一塊是個稅，而個稅中最大的一塊是差值，但現在北京執行的是滿五唯一免徵個稅，也就是最大的那一塊不用交了。所以如果你的房子滿五年且是唯一住房，那麼新合同對你的影響有限。反倒是那些多套房的持有者，或者是不滿五年的，那麼就比較悲催了。你的房子不得不比別人多賣出100萬左右。特別是這兩年房價快速拉升之下，這個差距還是挺大的。
這個政策一出，北京將全面豪宅化，以後估計就沒有普通住宅了
隨着全國各地都在出台政策，5年不許賣。北京這一招其實更狠，可以賣，但要多交上百萬的稅費，對於多套房的持有者打擊較大，對於近幾年想賺差價的也是個警告。而對於改善型需求，也是有影響的，這就逼着你必須是先賣後買，而之前的先買後賣是肯定不行了，否則不唯一了，個稅就不減免了。
有人說了，稅費可以轉嫁啊，讓買房人來承擔。賣房人不受損失，這意味着買房人的成本更大了。但是這要看市場的情況而定，剛才說了換房需求被壓制了，先賣後買大家通常都比較猶豫，一般不敢這麼操作，所以很多人可能就會暫時擱置換房的需求，這就會讓這部分購房人大大減少，或者說讓整個購買鏈條減速，以前可以先買下來再慢慢賣，現在不得不先賣掉再開始買。而最底層的購房人，首先你得有資格，還得有大把現金，這些人通常只能買最便宜的房子，這部分人本來就有限，再加上金融貸款收緊，利率提升。剛需也實在是心累。另外，如果買二手房要加價100萬，他顯然不如買新房更划算了。所以也就失去了比較優勢。
綜合來看，目前一線城市的房價在緩慢回落當中，市場成交已經跌了8成，這個新合同的政策一出，必然讓交易成本大幅提升，成交將更加低迷。目前老齊走訪了幾個中介，很多房東已經鬆口，稅費可以承擔一半，價格也有15%-20%的議價空間，掛牌價雖然不低，但實際成交價已經逐漸走低了。可以肯定，2018年房住不炒，打擊炒房，打擊囤房打擊多套房，仍然是北京這種一線城市的主要任務之一，比這個還重要的任務就是控制城市規模，控制人口，這些都是促進房價理性回歸的。所以至少在一線城市，樓市理性回歸之路已經開啟。二線城市的天花板也會很快就見到了。
