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北京二手房新政或引發地震 中介:太狠了

進入新年,針對樓市的調控依舊嚴厲。去年12月21日,北京住建委在網站上掛出了《關於〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關經紀服務合同示範文本公開徵求意見的通知》(以下簡稱通知),並有望在今年正式執行。

這個通知的厲害之處在於:修訂後的買賣合同將自行成交版和經紀成交版合二為一,並明確房屋成交價格將按照實際成交價格來進行網簽及納稅,房屋的成交網簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合併在一起。因此如果開始執行新通知,就意味着“陰陽合同”這一潛規則將退出歷史舞台,北京二手房網簽價格將大幅度提高,同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

正因為如此,除非滿五年且唯一的二手房受影響較小外,其餘二手房交易都可能面臨明顯上調的稅費。一旦新政策開始實施,北京二手房市場將發生翻天覆地的變化。甚至有中介聲稱這個政策如果原樣通過執行,將是一場地震,去年初所有政策的疊加都沒有這個狠。

新政還未執行,中介開始催買房

“姐,二手房可能要出新政策了,您要是心儀哪套房子儘早下手,新政策一旦落地實行,稅費增加不說,貸款也會降成,首付款都快趕上全款了,買房壓力就更大了。”

近期,不斷有中介遊說正在猶豫的王女士儘快買房,理由就是二手房新政策可能實施,買房門檻將提高。自從去年11月份開始在北四環附近看房以來,王女士始終沒有出手,不是價格沒談攏,就是戶型看不上。

王女士告訴記者,“這不,元旦假期里,中介又連續給我發了好幾個房源,問我願不願意元旦當天約在一起看看房。我看發來的房源並沒有價格上的鬆動,戶型也不是很滿意,就回絕了。但中介經紀人開始給我講住建委在去年12月21日,公示了一個新《通知》,以後要杜絕所有陰陽合同,這樣的話,二手房交易要繳的稅就多了,如果不是滿五年且唯一的住房,稅費可能多出幾十萬元。最後不忘並提醒我,如果儘快下手,可以幫着我趕在政策落實前網簽,會省下一大筆稅費。”

王女士表示,聽中介經紀人這麼一說,她確實動搖了,元旦當天就跟着看了5套房子,但最後還是不太滿意,就暫時擱置了。

無獨有偶,不僅是買房人着急了,滿五年且唯一的二手房正在變得更加搶手。周先生今年已經快60歲了,一直遊說年邁的母親搬過來和他一起住,母親名下還有一套南北通透的兩室一廳老公房,打算賣了用來養老。

周先生最後為這套75平方米的二手房報價650萬元,單價達到了8.6萬元/平方米,遠高於周邊8萬元左右的均價,也正因為價格的因素,導致房子掛了快一個月也沒能成交。但在近期,周先生髮現來看房的人明顯多了,也有更多人願意坐下來和他談談價格了。後來他才聽中介經紀人透露,由於新《通知》的公示,未來一旦落地實施,他這套滿五年且唯一的房子因為受影響相對較小,就會變得十分搶手。另外,他這套還是老公房,交易時只需要繳1%的契稅和1萬元出頭的土地出讓金。在堵死陰陽合同的預期下,這套老公房相比其他商品房能在稅費上省上幾十萬元。

短期倒賣房產將面臨巨額稅費

那麼,這個新《通知》到底是如何規定的,能有這麼大魔力,對買賣雙方都產生了影響。事實上,北京二手房交易中一直有個不成文的潛規則。在達成交易時會出現兩個合同,其中一個是買賣雙方達成的存量房屋買賣合同,這個合同里有兩個價格,一個是房屋成交價格,一個是家電傢具裝修的價格。這兩個價格加起來就是房屋的實際成交價格。而另一個合同是在住建委的存量房交易服務平台錄入的存量房買賣合同,第二個合同的房屋成交價格是刨除了家電、傢具、裝飾的價格的合同,合同顯示的成交金額遠低於實際成交金額,能達到規避稅費的作用,這也就是我們通常說的網簽合同。

而網簽合同就是二手房交易中繳納稅費的參照,因此如果一旦執行新《通知》,就意味着房屋的成交網簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合併在一起,北京二手房網簽價格將大幅度提高,同時需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

由於新《通知》涉及中介自身的利益,因此接受採訪的多位中介公司人員都堅持不願透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向記者透露,陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶,這次北京的樓市調控基調就是將不正規的正規化,所以陰陽合同被砍是很可能由徵求意見變為實際落實的。一旦《通知》落實,主要有兩個影響,第一,原來不包含裝修價格的二手房房價,符合普通住宅的價格要求,而隨着網簽價的提高,很可都變成了非普通住宅,增值稅將難以避免。第二,隨着網簽價的大幅度提高,只要不是滿五年且唯一的房源,個稅也將會成為市場最大的障礙。

該業內人士透露,保守估算,預計執行前後,購置二手房需要繳納的稅費可能將相差5-10倍左右。

由於稅費很可能發生變化,有大型中介公司已經停止了為購房人做預算稅費。像鏈家網近期就悄然下架了稅費精算的服務。據了解,稅費精算曾是鏈家為了吸引購房人做的承諾:在交易雙方簽約後繳稅前,依據客觀條件為其計算稅費,並出具《稅費清單》。北京鏈家地產承諾,在計稅條件不變的情況下,交易雙方最終向稅務機關繳納的稅費與《稅費清單》所載相比,正負誤差不超過百分之五;否則,北京鏈家地產將全額賠付超過百分之五部分的稅費。

這原本是鏈家服務的一項保障措施,但鏈家門店經紀人向記者證實,由於計稅條件可能發生改變,鏈家已經暫時停止了這項服務。

如果把政策的影響數字化,可以通過一個極端的例子來標明新政策落實前後的影響。假設一套不滿兩年的二手房再交易時,稅費支出變化最明顯。如果這套五環內二手房原值300萬元,目前出售價格為600萬元,按照以往的陰陽合同的方式,網簽價不會超過468萬元,因為這是關於五環內普通住宅和非普通住宅的認定標準線。但新政策落實後,網簽價不再能人為做低,必須是600萬元。我們假設賣家不滿兩年,買家為首套,房屋面積小於90平方米,那麼稅費的影響如下:網簽價468萬元的話,契稅為468×1%=4.68萬元;個人所得稅為(600-468)×20%=26.4萬元;增值稅則是468×5.6%=26.2萬元,稅費合計52萬元左右。

如果網簽價按照真實簽約的600萬元計算:契稅為600×1%=6萬元,個人所得稅為(600-300)×20%=60萬元,增值稅則為600×5.6%=33.6萬元,稅費合計99.6萬元左右。兩者相差近48萬元。

不難發現,一套短期內反覆買賣的二手房,在新《通知》執行前後,需要繳納的稅費與之前完全可以稱得上天差地別,而這種高稅收也將導致更多二手房放棄短期炒作,滿五年後再上市交易將成為唯一可行的出路。

據一位不願透露姓名的中介人士透露,提高二手房網簽價格,除了規範二手房交易以外,本質上還是打擊短期炒房的行為,也是對房住不炒的正面回應。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅,再交易時無疑稅費將大幅提升。此次新版二手房合同的更新,最大的稅點依然是個稅,只有滿五年且唯一的房源才能免徵個稅。即便是改善需求,五年後出售才可以有效降低個稅征繳額度,否則買家將會承擔較之以前高出數倍的稅費。

業內建議提高普通住宅認定標準

雖然針對二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房,但在二手房交易中,普通住宅和非普通住宅關於印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽合同的本意是為了做低網簽價格,除了少繳納個稅以外,還可以讓房產以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽合同被禁止,相當多的二手房將“被豪宅化”。

據記者了解,目前北京執行的普通住宅標準是2014年9月30日公布,2014年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建築平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整係數為五環內1.5,五至六環之間1.2,六環以外0.9。

依據此通知,北京普通住宅標準,除建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140平方米(含)以下兩條硬性標準外,價格紅線設置在了五環內為單價低於39600元/平方米、總價低於468萬元;五環到六環為單價低於31680元/平方米、總價低於374.4萬元;六環外為單價低於23760元/平方米、總價低於280.8萬元。

自此之後,普通住宅標準再未調整過。而三年半後的今天,隨着房價的提升,北京住宅的平均交易單價已經從22000元提升到了38433元/平方米(地產營銷人數據,僅供參考)。這就導致能夠享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重已經嚴重縮減。另外,由於評估價也會參考普通住宅標準,評估價直接關係到貸款額度,因此較低的普通住宅標準也會導致貸款較少,首付更多。

“我建議調控應該以組合拳出擊,比如提高區域指導價,如果執行原有的區域指導價再加上禁止陰陽合同,就形成了對購房人兩頭堵的態勢,缺乏公平性。”一位業內人士透露,這也會逼着中介和購房人找政策漏洞,政策的執行效果反而有可能打折扣。

其實據記者了解,中介為了應付新《通知》執行,除了催促在途單完成交易外,也已經開始做功課,甚至已經有相關“避稅攻略”出台。由於北京的大型中介機構本身比較規範,政府監管嚴格,同時也都提供第三方資金監管服務,買賣雙方完全可以通過單獨簽署裝修及附屬設施購買合同,把這部分資金監管交給第三方的方法規避在主合同中出現,同時又實現物價轉移。

因此,業內人士建議,嚴禁陰陽合同,打擊短期炒房的同時,應該適當調整區域指導價,既能體現交易公平,也能有效防止鑽政策漏洞等情況的發生。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:北京青年報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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