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任志強年末演講講透房地產 係政策決定了房價

不管咩都得聽政府的,所以政策決定了房價

本來就係敏感的話題,他們非讓我講房價。有一個專家叫任澤平,和我同姓,他講短期看金融,中期看土地,長期看人口。

我個人認為,在中國這個非市場化的房地產領域,我不敢講國家係非市場化的,我至少敢講房地產領域係非市場化的,決定房屋價格的係政策。

政策在不斷的發生變化,政府計划著土地的供給,這個大家都得承認,沒有計劃指標你係拿不到土地的。

政府審批着房價,政府決定着交易的權利,政府控制着網簽的數據,政府決定着房價的漲幅,政府決定着收入的增長,同時政府也決定着利率和稅收。

換句話講,不管咩都得聽政府的,所以講,政策決定了房價,這主要分為三個層次。

01國家制度

第一個層次係國家層次,就係基本制度,決定了不同的周期變化,有啲可變,有啲係不變的。同時有啲係可以博弈的,比如講微觀政策。當然了,環境緊張的時候市場作用就小啲,就係得聽政府的。

尤其最近我們看到北京連續出現的啲東西,講咩都沒用,政府讓拆就得拆。

從國家制度來講,我覺得它決定了長期房價的走勢,這係市場機制沒有辦法調節的,只有用制度改革去解決,如果制度不變,則房價的趨勢係不會發生變化的。

這些基本的制度包括土地制度、戶籍制度、稅收制度、市場制度等問題,這些都決定了房價上漲與下降。

土地和戶籍有很大關係,世界其他國家發展為咩房價相對平穩,就係有第三個和第四個城市化發展的階段,城區進入郊區的階段和郊區城鎮化形成的大都市圈。

中國沒有,因為土地制度決定了農村進入城市和小城市進入大城市,房子都聚集在嗰度,只有在呢度可以弄房子。沒有辦法去郊區,郊區土地係集體土地,所以房價平均不下來。

我們歷來都講城鎮化的問題,或者城市群的問題,中國有城市群,但係很難有大都市圈,因為土地制度和戶籍制度的問題造成的。但係國際上都係大都市圈,而唔係大城市群。

城市群係一個相互依賴的競爭過程,而都市圈係合力發展的關係,差別就係土地制度和戶籍制度造成的結果,比如講非北京戶籍的人在北京幹活,賣了半天力氣還得被趕走,在國際上根本不可能存在,這也係中國的特殊性。

所以我們沒有第三、第四個發展階段的時候,房子只能集中在城市,沒有別的辦法。農村的房子講拆就拆了,沒有產權證。

02土地政策

第二個係土地政策。在座很多媒體講開發商買了高價地,完蛋了,開始後悔了。其實開發商從來不怕買高價地,因為他們可以做更好的房子。

要提高住房的質量,麵粉比麵包貴,係比現在的麵包貴,開發商可以做更好的麵包賣高價。問題就係政府不讓你賣高價,所以高價地都出現了問題。

土地的關係和房價的關係可以看到,根子在土地上,如果不解決土地制度的問題,沒戲了,你讓房價不漲,只能靠權力。北京今年批的八九萬的房子都瘋搶,因為可以賣11、12萬。

這係全世界都有的,而我們中國沒有按全世界做的方法去做,我們用平均數做標準。有一本叫《平均的終結》的書告訴我們,所有的平均都係錯的,全世界住房水平統計上都係使用的中位數。

中位數的控制係控制低收入階層以下的數字裏面有沒有他們能買得起的房子,唔係計算中位數以上的房子,那係富人買的,愛賣幾多錢沒有人管,那和政府沒有關係。

中國從來不公布中位數,所以所有的房價收入比都係錯的,你的房價、屋面積和家庭收入都唔係按中位數計算的。那就係變成你和馬雲的關係,他賺的錢你們倆一平均,你比別人都富。

所以我們得出的基本結論,中國得不出一個完整的可以和世界對比的關係,就係缺乏中位數。

03戶籍制度

戶籍制度決定了人口拚命向大城市集中,如果沒有這樣一個結果,資源和收入分配一定係不合理的,非戶籍人口向大城市集中的原因就係那有資源和收入,沒有辦法,他們就得往大城市跑。

咩情況下從城市裡面出去呢,就係因為嗰啲地區的收入低,所以很多沒有資源的城市人口係減少的。因此要用當地城市的戶均計算,一定係錯的。

我們可以看到北上廣深的人口迅速增加,為咩老講北上廣深係一線城市,而且房價高。從戶籍人口和常住人口看這個比例關係也差的太多了,他們的高收入群體進來的時候唔係按當地的戶籍人口計算的收入,而係外來人口攜帶着大量的財富進入到這個城市,所以這個城市的房價就高了。

你們看北京大多數外來人都買得起別墅,買得起最好的房子,怎麼能不高呢?這就係城鎮化發展過程中戶籍制度導致的結果。

沒有辦法,你要係把這幾個城市的外來人口比例降下來,或者讓最有錢的這部分人別進這些城市,房價就沒有那麼高了。因此一定係政策決定的價格,這係長期政策,最主要的係土地和戶籍。

04金融政策

宏觀政策裏面也包括了金融政策,很多人都討論今天房地產和金融會議。正係政策決定了利率問題,貨幣總量問題,決定了資金價格問題,融資方式和投資房子的問題。

比如講中央政府可以下令,所有的境外投資人不準投房地產,不準投娛樂業,其他的國家會做這種政策嗎,不會。只有中國會,大量外面的企業賣資產返嚟了,這就係宏觀政策決定了對市場的影響問題。

其中,當基礎設施建設佔主導地位的時候,我們可以看見,增長方式係一種。當我們決定要保持相對GDP的時候,你會發現離不開房地產,所以無論如何用各種辦法利用房地產,因為房地產解決了大量的稅收和土地財政收入問題。

如果唔好基礎設施,唔好經濟增長,就可以唔好房地產,我們的稅收,房地產稅收在地方稅收裏面佔36%,全國稅收大概佔40%,一共六種稅收和房地產相關。

其中,土地財政占的比例也很大,幾萬億。北京今年大概2800多億土地的收入,如果把這些扣除了,對我們的財政影響多大?至少在短期之內我們還沒有看到用任何辦法可以替代這一部分。

大家都知道不好,利用土地財政係非常不好的政策,但係怎麼替代呢?

中國的GDP二季度的時候6.9%,三季度變成了6.8%,為咩少了零點一個點,就係因為房地產貢獻度下降少的0.1%。

房地產對GDP的貢獻度從二季度的0.5個百分點變成了三季度的0.4,到四季度估計得降到0.2個點,如果別的補不上,四季度GDP增長可能也就係6.6%的樣子,因為房地產掉下來了。

拿咩補?我們至少到現在為止不管你用咩政策,短期之內出台的任何政策都補不上這幾多萬億。

05調控政策

現在的房價已經形成了非良性循環的關係,當我們處於低潮的時候,政府採取了啲啟動措施,然後開始進入瘋狂的階段,然後開始調控,調控完了之後又進入低潮,然後再啟動,再調控。

這係歷史上的宏觀政策,大多數這樣循環和重複,所以房價一定在一定的階段裏面進入瘋狂,然後低潮,然後再啟動。

這次沒有人知道會不會再啟動了,邊個也不敢講何時調整政策,以前我們都敢講,現在不敢講了,最近開會講建立長效機制。

也就係講,可能會有啲變化,但係這個變化係咩,沒有人知道。

我們很希望建立一個長效機制,最好把戶籍制度和土地制度都改了,讓中國的政策改的更合理,這樣的話,長效機制就可以穩定增長。

微觀上來講,當一個市場裏面沒有產權,沒有交易環,沒有定價權,沒有競爭中的價格信號的時候,還叫市場嗎,我們不知道。至少我們可以看到所有的調控政策都破壞了市場規律。

經濟學講很清楚,最重要的係價格信號,如果價格信號係限購的結果,或者限制網簽的結果,比如講高價房不讓你網簽,在座的各位都知道,可能也都遇到過,就係低價的多簽啲,房價就下降了。

高價房子唔係沒有人買,而係不讓你網簽造成的結果。價格信號係虛假的時候,你知道這個市場的價格係幾多,我們沒有辦法判斷,就係因為價格信號已經不真實了。

從供求關係來講,今年已經出台的政策,大概有70多個城市出台了300多個文件,所以這300多個文件想達到咩目標,就係控制價格。

06幾個不變的東西

儘管中國的房地產係非市場化的,但係還係有啲市場化的東西。所以這些市場化的競爭形成了無論政策怎麼變化,市場化的規律係不會因為房地產政策變化而變化的。

房地產政策並不能改變人們對美好生活的需求和對資源的需求。比如講大家都講學區房的問題要解決,可係如果你不建更多的好的學校,怎麼解決?這就係資源不平衡的問題。

資源不平衡的時候,嗰個地方的房子就係貴,沒有辦法調和,所以這些係不變的。

還有啲會改變,我們已經看到了價格的雙軌制,短期之內的市場因為政策的限制和調控會發生很多的變化,比如講本來房地產商想賣11萬,批你8.5萬,或者係因為現金流而降價,你本來想拖兩年,但係現金流不夠了,就需要降價。

換句話講,我個人覺得,現在有一個口號叫“新時代”,新時代最大的特點就係不確定性。沒有人可以知道新時代以後會出咩政策。今天你不知道,聽日也不知道。

老係不告訴你未來點樣,突然一個政策,討論都不討論,廣告牌就拆了。所以我們不知道新時代的情況下會出台咩樣的新政策。

但係有幾個東西係我們知道的,比如講剛才講的金融問題,金融問題不僅僅係信貸問題,最重要的係一個貨幣貶值的問題。

貨幣貶值對物價和資產價格的影響係巨大的,不管係房子用來住還係用來炒的,這個不需要討論,需要討論的係如果貨幣不貶值,房價怎麼會變成這樣?

1970年大白菜兩分錢一斤,2010年2.8元,現在可能5元了,你們睇吓漲了幾多倍,如果我們的貨幣不斷貶值,70年的時候房租1.2元,現在係3000到一萬元的都有。

那就係貨幣貶值造成的影響,這係金融影響很重要的部分,唔好以為金融影響僅僅係指當前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅係當前的利率,利率確實影響購房問題。但係長期的貨幣貶值問題對資產價格的影響係巨大的。

我們還可以看到房屋真正的價格變化,每個人都在吵吵,92年的時候係990元一平米,全國的平均房價。我已經告訴大家用平均房價的數字不合理。2017年6月份,7288元一平米。

92年到17年,漲了幾多倍?房子漲了七倍多,係咪你們認為漲的倍數很高了?但係我們再看一下92年一個大學生的工資係幾多?84元,換句話講92年84元的大學生,你一年的工資夠買一平米的房子,你干12個月能買一平米房子。

到了2017年的時候,大學生的工資幾多?3500元左右,84元到3500元漲了40倍,房價才漲了七倍,也就係兩個月多一點點可以買一平米房子,你們認為現在的房價高嗎?

係收入增長決定了房價,如果講收入不增長了,或者講宏觀經濟情況,實際經濟情況都不好了,你的收入不增長了,房價能漲嗎。

所以,貨幣唔抵錢了,兩個月的工資夠買一平米的房子,你的房價收入比係幾多,按照中位數計算,住房中位數60多平方米,就係夫妻兩個人房價收入比很低,5左右,一年可以買12平米房子。五年買一個60平米的房子,人均30平米。1:5的房價收入比還高嗎,很低了。

換句話講,除了政策變化以外,可能發生的房價變化,我已經告訴你了,如果還猜不出來,講明你沒有聽懂。

有人擔心集體土地入市會抑制房價,我告訴大家,根本不可能有大量的供應量,我2011年提出這個提案,到目前為止唐家嶺地區的改造,到現在建了5600套房子,一年建了不到一千套。

原來北京計劃36個村,現在只改了6個村,唔係那麼容易的事情。別想用大躍進的方式認為集體土地入市就可以解決很多的問題。

更重要的問題,租賃性住房在全國得唔得?我覺得如果全國普遍鋪開就係錯誤的政策,最多不超過20個城市,大量的需要租賃性住房。

為咩咁講,第一,租賃性住房,要有一個長期建設的過程,第二並唔係所有城市都需要建設租賃住房,我們認為大概十個城市左右,只有特大城市和大城市才需要,房價越貴的地方越需要,而超過平均房價一萬塊錢的城市有幾多個?19個!

超過兩萬的地方就9個城市,房價越低的地方越不需要租賃市場,房價三千塊錢你建租賃住房幹嗎,中小城市出了門五分鐘騎單車到農村,在那租一個房子好平,建租賃房做乜嘢。

更重要的係,租賃性住房不會影響到房價,凡係房價高的地區才需要租賃性住房,凡係租賃性住房數量最大的地區都係房價最高的地區,全世界都如此。

睇吓香港的租賃市場,可以明顯看到,自有住房的比例係51%,但係租房的比例佔45%,房源哪來的,可以看到63.7%係私人住房提供的。

再看一下日本,租賃市場大量靠私人住房解決的,而唔係公有住房解決的。北京目前的私人住房源20%,常住人口的租賃比例佔34%,咩意思,就係五到七個人租一套房子。所以左暉先生(鏈家董事長)把老百姓的三居房子租了,把客廳打兩個隔斷講變成了五間房子了,老百姓覺得挺好,因為客廳帶窗戶,結果這次不行了。

點算呢,這就係北京需要的大量的租賃住房造成的結果,你沒有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房,而大量住房的人係邊個呢,唔好以為係北京戶口的人,大多數係非北京戶口的人,很明顯,租賃性住房解決的係過渡性的問題。

如果中國繼續堅持改革和市場化的道路,就必須開放市場或者恢復市場的定價權和交易權,但係我們現在實在不知道政策點樣,我們只能講政策可能會改變,希望這個會議能給我們一個明確的答覆,好讓我們知道未來的房價往哪走,謝謝大家!

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:一見財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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