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女子買了房 竟然還另賺了220萬

兩年前,劉女士向王先生簽約購買了佢名下的一套房屋,並按約支付了前兩期房款200萬元。孰料,王先生房屋非但被銀行抵押,還遭法院查封,導致劉女士無法實現過戶登記。於是,劉女士起訴王先生解除合同退還已付購房款,並額外索賠“房屋升值損失”254萬元。

支付200萬元方知抵押房被查封

2015年7月,劉女士與王先生簽訂購房合同,約定劉女士以318萬元的價格購買王先生名下一套房屋,雙方應於2016年1月10日辦理產權過戶手續,首期房款140萬元,2016年1月10日前還應支付現金60萬元,其餘116萬元通過銀行貸款形式支付,尾款2萬元待房屋交付且辦結水、電、煤過戶手續後支付。合同簽訂後,劉女士依約支付了首期房款140萬元。

2016年1月,王先生為甲方,劉女士為乙方簽訂補充協議,言明因甲方無法按約定於2016年1月10日過戶交易前完成系爭房屋抵押借款登記註銷手續,導致雙方不能如期至交易中心辦理過戶手續。雙方約定,甲方喺收到乙方第二期房款的現金部分60萬元後2個工作日內,還清甲方所欠銀行的所有抵押借款,雙方同意過戶日期推遲至2016年1月30日。

之後,劉女士按約定又支付了60萬元房款,王先生將系爭房屋交付劉女士使用至今,但始終未能配合劉女士辦理房屋產權的過戶登記。

2017年劉女士獲悉,該房屋除了銀行的房屋抵押借款登記外,還遭多家法院的司法查封。由於無法辦理過戶登記手續,劉女士將王先生告進了法院。

“房屋升值損失”該不該賠

庭審中,劉女士表示,自己按約支付首期房款140萬元及第二期房款中的60萬元,王先生卻未能按約辦理抵押借款註銷登記,現房屋又被多家法院查封,導致自己無法辦理過戶登記手續。因此,劉女士請求法院判決解除其與王先生的房屋買賣合同,要求王先生返還購房款200萬元,並賠償房屋升值損失254萬元。

王先生表示,願意解除房產買賣合同,返還劉女士已支付的房款200萬元,但不同意賠償升值損失。佢認為雙方未能辦理系爭房屋過戶手續的原因在於劉女士未按合同約定將貸款116萬元及尾款2萬元支付給王先生。劉女士實際貸款金額只有80萬元,合同約定貸款不足部分應當現金補足,但劉女士未按約履行,導致王先生未能歸還系爭房屋上的抵押借款、未能解除抵押登記。所以,是劉女士的行為構成了違約。

判決酌定升值損失220萬元

法院審理後認為,劉女士向王先生購買系爭房屋,儘管系爭房屋上存喺抵押登記,但王先生多次承諾會還清借款,解除抵押登記以完成系爭房屋的過戶手續,但王先生喺收到劉女士支付的200萬元款項後始終未按約定滌除系爭房屋上的抵押登記,致使系爭房屋未能過戶至劉女士名下,現系爭房屋又被法院查封,即便抵押登記被解除,系爭房屋也無法過戶至劉女士名下。劉女士起訴要求解除房產買賣合同,王先生也同意解除合同,予以確認。合同解除後,王先生已收取的房款200萬元應返還劉女士。

關於違約責任的承擔,王先生辯稱合同解除的原因在於劉女士未按約定支付其剩餘合同款項,未按約定支付其貸款不足部分36萬元。對此法院認為,房產買賣合同明確約定第二期房款中的116萬元通過貸款方式支付,根據庭審查明的事實,劉女士已經按約定辦理了相關的貸款手續,且貸款已經審批通過,因過戶手續未能完成導致貸款未能發放,而過戶手續未能完成的原因在於王先生未按約定解除系爭房屋上的抵押登記,喺雙方簽訂的補充協議中王先生也承認因其無法按約定於2016年1月10日過戶交易前完成系爭房屋抵押借款登記註銷手續,導致雙方不能如期至交易中心辦理過戶手續,故是王先生的違約行為,致使房產買賣合同不能繼續履行,王先生應當承擔違約責任,賠償劉女士房屋升值損失。根據司法評估結果,系爭房屋升值250多萬元,考慮到劉女士未支付全部房款,法院酌情確定房屋升值損失的金額。

最終,法院判決解除雙方的房屋買賣合同,由王先生返還劉女士購房款200萬元,並賠償劉女士房屋升值損失220萬元。一審判決作出後,雙方均未提出上訴。

法官講法:贏了訴訟但仍有風險

雖然本案中劉女士要求返還購房款及房價升值損失的訴請最終得到法院支持,但因該房屋上有銀行抵押及多家法院查封,如果王先生經濟狀況惡化,很有可能產生無法完全履行的問題。因此,購買存喺抵押登記的房產時存喺一定的風險。

法官提醒,購買房屋時,應充分了解房屋的實體瑕疵與權利瑕疵。如確需購買此類房屋,喺支付首付款或部分房款後,務必督促售房者及時將購房款用於償還抵押貸款,及時滌除交易房屋上存喺的抵押權,排除房產過戶存喺的抵押權障礙,並喺符合條件時及時辦理過戶登記手續。如果出售方怠於滌除抵押權,引發糾紛,應當儘快提起訴訟並採取相關保全措施,避免遭受“房財兩空”的嚴重損失。

阿波羅網責任編輯:李華 來源:浦江天平 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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