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北京新房格局變天:二環五環單價都十萬

在新增供應低、入門門檻高企現象的背後,北京新房市場正經歷着以往不曾出現過的變化。在市區供應稀缺,新盤向遠郊區轉移的當下,北京出現了二環與五環新盤售價逐步趨近的現象。在改善型需求佔主流的市場上,產品需求和考量標準也在發生着潛在的變化。甚至有業內調侃說,這是個讓地產營銷人無語凝噎的時代。

【變局】

二環與五環單價均近“十萬元”

今年年初延續至今的8萬元限價,令北京新房供應出現了一個有趣現象:二環五環同價。

記者了解到,在今年取得預售許可的項目中,位於四至五環之間的金玉府和澤信公館兩個項目,分別以78488元/平米、76980元/平米的備案均價獲得了預售審批,此外,五環邊的綠地海珀雲翡備案均價也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國璽項目,雖然地處南二環,預售價格也不過79459元/平米。

不過就在這周,北京市住建委公布了三個項目的預售許可。其中,位於南二環的中國璽和崑崙域的預售許可均價均在95000-100000元/平方米之間。位於南三環與四環之間的北京金茂府取證均價也在95000-99000元/平方米之間。

如此一來,二環五環同價的狀況是否就此打破?

觀察目前市場上在售的新房項目不難發現,部分位於東五環和北五環的新房項目均價也同樣在10萬左右。例如位於朝陽區東壩的恆大華府,同樣主打271-338平方米的改善型產品,其目前的報價在11萬元/平米左右。朝陽區七棵樹區域的首城瓏璽,主推230平米的三四居產品,均價在99800元/平米左右。而老盤推新的天潤福熙大道,主推面積相對較小的102-155平方米兩至三居,報價同樣在10.5萬元/平方米。

有業內人士介紹,上述五環周邊的新房項目多是在8萬限價前取得了預售許可,部分項目已經轉為現房銷售,因此在定價方面受限較小。

改善型普宅價格超越別墅

市場對改善型產品的饑渴,同樣反映在別墅市場上。

亞豪機構市場數據顯示,今年前7個月,北京住宅的成交均價為45967元/平米,相當於別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網簽以來,住宅均價首次超越別墅。

據介紹,這種現狀還將在未來得以延續。從今年取得預售許可的兩類產品來看,住宅備案均價仍然高於別墅,這預示着至少在今年之內,住宅價格將持續超越別墅。以大興南五環周邊為例,中鐵建和綠地兩項目的預售價格分別在73000元/平米和75000元/平米,而同區域的疊拼別墅備案價格為70833元/平米。

另一方面,別墅成交量也陷入了苦戰。數據顯示,今年7月北京別墅市場僅實現成交353套,成交面積7.97萬平方米,環比分別減少9%、22%,同比更是出現54%、65%的大幅下滑。

有業內人士表示,眼下北京改善產品不少都是從把控總價出發去設計產品,而非單價。對於定位改善家庭、戶型面積相對較大的別墅產品,必須要將總價控制在改善客群可接受的範圍之內,在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。

【分析】

“地段定價”或不再延續

目前,不僅北京新房供應在地段方面的價差逐步縮小,在土地市場這種趨勢或也將延續。

就在8月1日北京本月首場土拍上,位於東城區的永外大街地塊頗受關注。然而拍賣當天,該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下,溢價率僅為0.5%,樓麵價則為5.2萬元/平方米。

實際上,該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據土地出讓規定,該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米,且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方面,該用地住宅部分執行的“90/70”也成為一大短板。

亞豪機構市場總監郭毅表示,從2017年8萬+住宅成交當中,套均面積在90平方米以下的佔比僅為4%,而套均面積200平方米以上產品佔比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

在業內看來,相比於前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準則,目前改善型客戶更傾向於去考量產品的綜合素質,這也是郊區項目價格受到認可的重要原因。

郭毅介紹,今年前七月,北京商品住宅簽約量也不過15071套,創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而,與整體樓市低迷之勢有所不同的是,新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤後迅速售完,甚至出現“夜光盤”的極端案例。

“這折射出了市場分化,北京市場新房全面熱銷的時代已告結束。”郭毅表示,項目冀望於在競爭中獲得領先身位,需要在地段、產品、價格三個層面共同發力。其中,價格的高低並非絕對數值,而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優勢,再疊加地段與產品要素。

阿波羅網責任編輯:唐冬柏 來源:新京報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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