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境內融資全面收緊 房企集中轉向海外借錢

在國內加速推進金融去槓桿的大環境下,境內融資難度加大,越來越多的房企將融資窗口轉向海外。

最新的一筆房企海外大規模融資的案例由華潤置地(01109.HK)完成。這家央企在8月3日與多家境外銀行簽訂了一筆高達110億港元(約合94.6億元人民幣)的貸款融資協議,期限為五年。這筆資金華潤置地將用作再融資和營運資本。

能在香港獲得百億規模銀團貸款的房企並不多見,過往也只有華潤置地和中海地產這類擁有境內房企最高評級,且財務狀況良好的央企才有可能,如今排名行業第一的碧桂園也曾有過接近這一規模的境外貸款。

相比銀團貸款,房企在海外融資往往更多地是選擇更為便捷的美元債券。近期,包括融創、中海地產、龍湖、碧桂園、綠地、雅居樂等房企都分別發行了5億-10億美元不等的境外債。

過去的7月份,是境內房企在海外發行債券的一個小高峰。單月規模達到32.8億美元(約合219.8億元人民幣),而截至7月底,房企年內在海外融資的累計額度達到了255.7億美元(約合1713.2億元人民幣),這一規模不僅是去年同期的三倍,也是房企海外融資額度又一新高記錄。

從年初開始,房企在海外融資的規模就呈現上升趨勢,一季度房企海外發債規模達到99.5億美元(約合666.65億元),是去年同期的近四倍。

二季度以來,房企海外發債規模繼續增加,僅中國恆大一家企業新發行和要約交換債券的總額就高達66.24億美元(約合443.8億元人民幣)。另外,剛剛度過債務危機的佳兆業也發行了高達35億美元(約合234.5億元人民幣)的債券,用於再融資等事項。

經歷自2014年國 大陸產行業融資開閘的一段幸福時光後,房企又重新回到了將海外融資作為重點的周期。出現這一趨勢的主要原因是,境內金融監管趨嚴和地產行業重啟調控後,房企融資難度加大且成本開始上升。

重啟調控之前的兩年,房企普遍迎來了一段資金最充裕的階段。國內資本市場的開閘放水,讓房企獲得了大量成本低廉的資金,這也促進了房企規模的整體提升。

2016年,房企境內融資規模達到歷史之最,這一年大小房企通過境內私募債、公司債、中票等方式共計融資約1.14萬億元,同比增長26%。這一規模相當於去年武漢市全年的GDP總量,在中國12個過萬億GDP的城市中,武漢位居第九。

高潮過後,國內融資隨着去年10月的樓市重啟調控開始收緊。自去年第四季度以來,包括央行、銀監會、證監會、滬深交易所等在內的監管部門先後發佈了多項政策,用於收緊和規範房地產市場融資行為。

這些政策直接導致中小規模和負債高企的房企,在境內融資渠道開始阻塞。併購市場上最大明星融創的百億債券發行就因故終止,近期還有時代地產、華髮股份、卓爾發展、蘇寧環球等中小型房企的發債被叫停。

但境內房企融資收緊的政策也並非一刀切似地完全終止,只是審批更嚴格,利率也在上升。以華潤置地為例,這家質地不錯的房企7月份仍然完成了共計50億元的中期票據發行,其中三年期38億元的利率為4.55%,五年期12億元的利率為4.75%。

當然,即便能成功發行票據,資金成本上行成為必然。相比去年發行的票據,華潤置地三年期的成本上升了1.32個百分點,五年期利率也提高了1.15個百分點。

這並非孤例,房企整體的境內融資總量減少,且發行成本上升已成為如今行業的趨勢。據中原地產研究中心統計數據顯示,今年上半年,房企私募債、公司債、中期票據等方式的融資總額約1771.8億元,相比2016年同期的6735.94億,大幅下降了74%,同時成本也普遍高出近2個百分點。

對資金密集型的房企而言,在如今地價高企,且樓市調控將持續的背景下,保證充足的現金流成為維繫企業持續發展的必然要求。而經歷周期性將融資重點由境內轉向境外,也成為當下房企不多的選擇。

房企大規模在境外融資的行為,除了保證現金流外,還要在這波海外融資的窗口期,儘可能將此前的債務進行置換。華潤置地、恆大、佳兆業等房企的境外融資很大一部分用途就在於對原有債務進行再融資。

過去兩年房企紛紛在國內大規模拿高價地後,目前也需要在環境更寬鬆的海外市場融資,來彌補短期資金不足,同時進行債務償還。據相關統計顯示,國內房企將於今年下半年至2018年初迎來一波償債高峰期,預計僅到期的公司債一項就將達到5440億元。

這意味着,在不久的將來房企會面臨大量債務到期需償還的壓力,如今必須儘可能融資才能保證避免潛在的流動性危機,即便會增加財務成本也在所不惜。

對歷經數個調控周期的中國房企而言,如今又走到了一個十字路口,那些前期擴張激進、大量高價拿地、過度依賴高槓桿的房企再次面臨著艱難挑戰。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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