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上海地價「暴跌」84%!王健林、李嘉誠、潘石屹都「逃跑」了!

破局!剛剛,上海傳來大消息!樓麵價破6千!

7月4日,上海市宣布的兩塊“只租不售”土地,今天正式成交!

據上觀新聞報道,今天(7月24日)下午14:00,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地喺上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城,採取“只租不售”模式,項目建成後,將至少提供1897套租賃住房房源。而競得兩幅地塊的,均為國有企業。

這標誌着上海新增租賃住房用地供應已全面啟動。

根據上觀新聞的報道,兩塊土地的最後拍賣的樓麵價分別為:張江地塊方面,成交樓面單價為5569元/平方米;嘉定地塊方面:成交樓面單價為5950元/平方米。

6000元的樓麵價,最終開發商的成本是幾多呢?

據“暴財經”分析,新的只租不售模式下,房屋成本應該是:土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(具體會有減少,姑且算作10%)。

把樓麵價6000代入新的房屋成本公式,那麼會得到成本大概是12000。

租金回報率幾多?

目前,喺嘉定地塊周邊,出租一套90平米的大概需要4100。

咁計算,開發商通過房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。這個收益率已經可以讓開發商活得很滋潤了。

所以,之前市場對開發商只通過租金收入難以盈利的擔憂,如今看來大概是多慮了。

斷了所有人後路!上海正式宣布:“一價清”

周末,樓市再傳大消息:上海出台了被稱為“一價清”的調控措施。

上海住建委喺其官方網站,公布一份與上海物價局聯合簽署,名為“關於加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知”的文件,對房地產銷售提出了如下要求:

1、開發商賣房子、車位等附屬設施的時候,應該嚴格按照備案價銷售,不得收取電商費、團購費、茶水費等其佢任何價款或費用;

2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,使購房人接受商品或者服務價格。

3、房價、車位價格都需要向政府備案,定價不合理的,政府部門可以要求“房地產開發企業重新申報備案”。如果備案後需要調價,也需要政府部門同意。

4、商品房、車位等附屬設施的銷售都採取“價格承諾制”,要喺銷售現場明碼標價(包括價格,以及價格有效期)、公示價格承諾書。

5、違反規定的開發商,一經查實,暫停網簽資格,情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質,並列入本市嚴重失信企業名單。構成犯罪的,移交司法機關處理。

6、本通知自發佈之日起執行。

這是啥意思?其實很簡單,進一步堵塞漏洞,加強調控。不僅不給開發商留後路,也不給政府自己留後路。

主流媒體一直喺報道房價下跌,但是老百姓不信,因為大家都知道雖然備案價降低了,但實際上開發商利用其佢手段把房價又賺回去了。比如要求單獨支付高於市價的裝修費,比如捆綁銷售車位,甚至赤裸裸地通過中間人,向你每套房子要數十萬、上百萬的茶水費之類。

任何規定,不講違規怎麼處罰,都是假把式。顯然,這次增大了“違規“成本,尤其是構成犯罪的,移交司法機關處理這一句。真細究起來,如收茶水費,就可牽涉到”商業賄賂“、”偷稅漏稅“等罪名。

敢不敢出台“一價清”,已經成為地方政府係唔係真心調控房價的試金石。因為“一價清”不僅斷了開發商的後路,也斷了地方政府喺調控中“暗中放水”的後路。

所以,上海的決絕是令人震驚的:這次出台“一價清”雖然唔係第一家(此前重慶、西安等地有類似措施),但仍然堪稱力度空前,可見上海要把房價真正摁下去的決心。

2017,歷史性轉折的一年?

從去年開始,國家開始提出“房子是用來住的,唔係用來炒的”,以及醞釀建立“長效機制”。剛開始,很多人以為這只是一次普通的樓市調控。

但是,佢們想錯了。

雄安新區的出現,是第一個重磅炸彈。今年4月份,北京大學首都發展研究院院長李國平曾表示,雄安新區一定要考慮以建廉租房、公租房和單位自建房為主。河北省常務副省長袁桐利接受新華社專訪時也講,要要研究制定適合新區發展需要的住房保障體系,嚴格限制商品房開發。

隨後,廈門開啟了限售的先例,二三十個城市跟進。喺啲城市,甚至出現了“追溯性限售”。也就是講,不僅僅新政頒佈後買的商品房被限售,此前一兩年買的也被限售。

再往後,100%的自持項目開始喺土地拍賣市場上出現,直到上海直接把轉讓的土地性質定位為“租賃住房”。

這兩天,更具爆炸性的消息來了——國家圈定了12個城市,搞住房租賃的試點。9部委聯名下發了《關於喺人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。

也就是講,國有企業、政府將強勢介入租賃行業、設立“住房租賃交易服務平台”。而之前,這些領域都是完全市場化的。

很顯然:喺人口有顯著流入的大中城市,未來新增住房的結構的確將發生重大轉折,政府控制的保障房、國企控制的租賃住房的比例,將超過半數。

從這個意義上講,2017年的確是住房的歷史性轉折之年。

炒房客的末日或將真的到了

投資,唔係比邊個賺得多,而是比邊個活得久!

房子是用來住的,唔係用來炒的。違背這個鐵的法則,即使一時賺到了快錢,但早晚是要賠回去的。

對這個事情,講得最直白的,是馬雲。馬雲喺杭州舉行的全球峰會上發表主題演講講到:未來房子如蔥。馬雲講,過去8年內,中國的房價整體上處於大幅上漲的狀態。8年後,中國最便宜的東西可能就是房子。

中國一二線城市房價之高,已偏離了價值。現喺一線城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年先至能回本。這也就是講:換到股市,就相當於70倍的市盈率。而現喺,我大A股的平均市盈率也不過先至16.8倍而已。

明眼人都能看出:這種由羊群效應、投機情緒推升的畸高房價,其實不過是沙上築塔,一旦投機情緒降溫,裸泳者就將現出原形。

高漲的房價,是以透支大多數普通年輕人的激情,消耗一個家庭全部生命力為代價的存喺。這種透支國人生命力的掙錢模式有幾多存喺的價值?就算有,又能存活多久?

調控讓樓市降溫,這個世界開始懲罰炒房者。那些入市較晚的跟風炒房者既沒有“溫州炒房團”的資金實力,又沒有更多的融資渠道,更何況溫州炒房團還狠狠地栽過跟頭,那些沒有實力弱小的炒房者只能喺這輪調控寒冬中獨自苦撐,能撐多久?邊個都不知道。

智者順勢而為!別僥倖,如果執迷不悟,該來的,遲早要來!

房地產突然傳來大消息!任志強一夜白頭,馬雲預言將成真!

剛剛,人民日報海外版發聲:中國樓市調控政策不會反反覆復、虎頭蛇尾!

隨即,廣州樓市爆出大消息!提出中國住房租賃史上可能具有里程碑意義的一條措施:租購同權!這意味着,喺廣州,只要是符合條件的租房人,未來也可與業主一樣,其子女享有同等就近入學的權利。

再睇吓任先生的最新房地產評論視頻中的形象,內心無比的心酸,兩鬢花白,這先至幾個月,彷彿跨越了十年。老了!一夜白頭!

喺經歷了一系列禁言之後,物是人非!樓市已唔係嗰個樓市,任大炮已唔係嗰個炮!小編揾來佢的鐵哥們兒潘石屹的最新採訪視頻:房價必降!意思聽明白沒有,就是房價必降!

潘石屹喺接受採訪的同時,喺加快甩賣房地產。4年的時間光上海潘石屹就賣出5個半項目,累計金額達236億元。

隨着萬科王石謝幕、僅僅過去半年,王首富就忘記了自己的小目標,將萬達城和萬達旗下酒店一齊打包賣了······中國房地產標誌性人物漸行漸遠

前不久,馬雲講“八年後房子就像大白菜”。

喺接連不斷、密不透風的政策嚴打下,樓市已經扛不住了!7月18日,國家統計局發佈數據顯示,6月份,70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續回落,一線城市房價環比下降。

中國的房地產市場,真的到了變天的時間!

一個房地產的時代已經開始謝幕!

(一)

先知先覺者勝,後知後覺者平,不知不覺者敗。

最近,三個重要信號基本同時撲來,可惜很多人或不知不覺!

1、北京傳來大消息:國家設立金融穩定發展委員會,M2再創歷史新低!

剛剛,國家成立了金融穩定發展委員會,明確要求:要推動經濟去槓桿,堅定執行穩健的貨幣政策,處理好穩增長、調結構、控總量的關係。並強調黨中央對金融工作集中統一領導。

簡單來講就是,以後一行三會都歸大大直接管了!

M2增速連續兩個月低於10%

5月份M2增速跌破10%,達到9.6%,已經是大跌眼鏡了,昨天公布的6月數據,中國的M2M1M0這3大數據,同時降低,而且降幅不小。其中,M2同比增長更是跌到9.4%。

結合最近特彆強調的“堅定執行穩健的貨幣政策”,M2持續低於10%將成為新常態!

央行《報告》中還彪了這一句:只要實體經濟的合理融資需求得到滿足,M2增速放緩可能是新常態!

弦外之音:實體經濟可以借,而且要多借!而金融、房企要少借,甚至不借!

無論是金融穩定發展委員會的成立,還是上半年M2的收緊,都可以看出:金融去槓桿、防風險,國家這次是玩真的!

對房地產,這次國家要擰緊水龍頭了!老王手裡是真的沒錢了!

2、國家統計局首次披露:中國人不缺房子!

近日,國家統計局喺一份報告中提到:2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。其中,城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米,農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

這應該是中國首次披露全國居民人均住房建築面積這一重要數據。

40.8平方米!而根據國際經驗,當一個地區的人均住宅面積達到或者超過33平米的時候,講明這個地區的房地產業開始過剩了。

中國人到底缺不缺房子?這個困擾了三代中國人整整20年的世紀大難題,今天,終於一錘定音:

中國人,不缺房子!

講白了,中國的房價咁高,並唔係因為房子少(一線城市相對稀缺,其它二三四線根本不缺),最根本的原因就是房地產徹底的金融化,房子成了純粹投機的金融產品,銀行無限量放水,全民炒房!

房價過高已經嚴重影響了中國的競爭力:全民炒房、脫實向虛!辛苦打拚幾十年的企業家賣掉工廠來炒房,無心實業;老百姓辛苦幾十年抵不上買套房,無人工作(有媒體稱今年兩次火箭發射失敗,都是因為航天系統的年輕人買不起房,無心工作);房價導致各種成本大幅上升,中國產品喺國際上的競爭力越來越差!

強調:要堅持“房子是用來住的,唔係用來炒的”的定位,要求回歸住房居住屬性。現喺到了必須解決房價問題的時候!

3、上海深圳:住房供應量放開!

7月7日,上海宣布:未來5年將供應170萬套住房,同比大漲60%。喺這些新增住房裡,租賃住房高居榜首為70萬套,保障性住房為55萬套;商品住宅只有45萬套,而且以中小戶型為主。

深圳緊隨而上,也隨之宣布:2017年新增安排建設商品住房的套數提高1倍,從2016年的4.3萬套提高到8萬套;此外,2017年還將新增保障性安居工程項目5萬套,比2016年的計劃大幅增長了20%。

上海深圳土地供應量的明顯放大,以及用於租賃住房的大幅增加,預示着兩地的房價基本沒有幾多上漲空間了。

而現喺北京、上海等城市,房價貴的重要原因是附着喺其上的優質資源,比如優質的學校,醫療等資源。這些資源往往具有獨佔性(即按片劃分的擇校體系),也就是講,只有買房子的人,擁有產權的人先至能夠享受。稀缺就會導致溢價,因此最貴的房子往往是所謂的學校房,醫療房。因此講,廣州提出的租購同權具有里程碑的意義!

多炮齊發,可以斷言,中國房地產行業的高暴利時代已經過去了,樓市的黃金時代,已漸行漸遠!

(二)

當不少人還喺加槓桿衝進樓市的時候,先知先覺的收割者正喺從樓市裡魚貫而出。

春江水暖鴨先知,當年股災的時候,徐翔精準逃頂,股災後又精準抄底,現喺咱們睇吓樓市的大佬們喺幹嘛:

1、李嘉誠瘋狂拋售。

“別讓李嘉誠跑了!”一度是網絡熱議話題,之所以給李嘉誠扣上“跑路”的帽子,是因為有人算了一筆賬:如果長實地產成功出售上海陸家嘴世紀匯(當時報價200億人民幣,並未達成交易),那麼李嘉誠近三年來將國內資產套現上千億元。

李嘉誠更坦言:我喺地產經營上步步為營。如果地產價格太高,到老百姓買不起的時候經營就有風險了。我不會冒險去賺最後一個銅板。

2、萬達打包白菜價大甩賣。

近期,房地產市場最大的新聞,當數萬達集團將酒店和文化旅遊項目以631.7億元人民幣出售給融創中國,而且是借錢給融創賣!

631億元就賣了?這簡直就是白菜價甩賣LV包啊!

萬達點解要將自己的“家底”用這種“跳樓價”出售?其中原委眾講紛紜。

吃瓜群眾能看到的,是不少開發商繃緊的資金鏈,或已勒住了自己的脖子,日子越來越不好過了。

3、潘石屹不再拿地開發新項目。

無獨有偶,SOHO中國也喺不斷賣地。

SOHO董事長潘石屹還宣布了,將不會再拿地開發新項目了。潘石屹認為,因為中國尤其是二三線城市,大量的房子都喺過剩,以後SOHO中國不會再拿地開發新項目,也基本不會收購改建。

喺業內,潘石屹被很多人視為是一個膽子比較小比較謹慎的人。連潘石屹都發出這樣的判斷,房價的冬天,還遠嗎?

4、萬科撤退,轉型物流地產。

7月14日下午,萬科宣布:790億“組團”收購新加坡物流地產巨頭普洛斯。

郁亮講了,之所以收購普洛斯,是因為萬科要喺物流地產領域完善布局,實行城市配套服務商戰略。

普洛斯喺中國38個城市擁有252個物流園。未來,萬科或可藉助普洛斯喺物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系。

其實,萬科這個做法並不突兀。今年3月下旬,正喺各家房地產商賣房賣得手抽筋、賺錢賺的合不攏嘴的時候,萬科已經先知先覺地宣告:準備迎接樓市下跌!

現喺北京的租售比已經快降到1%,租房要出租100年先至能回本,相當於股市100倍的市盈率。

當年股災前,小散們也是不看市盈率,只講“市夢率”,然後呢,股災了,血本無歸!

樓市也是一樣,現喺都是大佬喺跑,小老百姓喺恐慌性接盤!出來混,遲早是要還的!

這個夏季,炎熱無比,但對地產業來講,這卻是一個寒入骨髓的冬天。賣!賣!賣!已成為地產商的主打歌!

散場了,用當時蜂擁而來的速度呼嘯而去!

(三)

股災之後,錢都進了樓市,如今金融嚴管下,不讓炒房,保險姓保,互聯網金融呵呵之後,資金該流向何處?

中央金融工作會議的四句潛台詞

一、強調回歸主業與監管體制調整是個矛盾體。金融工作的“重要原則”,就是“回歸本源,服從服務於經濟社會發展,“脫虛入實”和“監管從嚴”會延續很長時間。

二、金融的普惠性被反覆提及。要把國有企業降槓桿作為重中之重,抓好處置’殭屍企業’工作。不單是金融去槓桿,企業也要去槓桿。這樣,普惠金融就變得很重要,一方面金融服務實體經濟另一方面,還金融扶貧工作。所以普惠金融體系將是未來金融改革的主要方向。

三、喺金融會議上強調地方債務風險。“終身問責,倒查責任”,單純追求增長已沒有意義。地方政府的屬地風險處置責任,也提出了要強化,這將極大的增強地方政府壓力感。再依靠地方舉債基建難了,以後要努力市場營銷揾錢PPP了。

四、IPO常態化會繼續。會議對過去一段期間IPO常態化推行的肯定,也表明今後會力推。所以中小創會越來越唔抵錢,而奶牛型藍籌將會越來越受到青睞。

結語

拋開老一輩不講,對於年輕人,過去十年,主要的上升通道或者講紅利區,無非金融、地產、互聯網三個方向,其特點都是寬鬆管制、野蠻生長、規模爆發。

但是從2016年起,尤其是第五次金融會議的召開,可見的未來是:

1、嚴控金融,去槓桿,盯死資產轉移。

2、鎖死地產,只能住不能投。

3、搏眼球的野蠻手段不再能用,同時AT的寡頭格局已經形成。

4、新商業的浪潮已經到來,人工智能將滲透到各商業領域,新技術和新模式將層出不窮。

阿波羅網責任編輯:趙亮軒 來源:鳳凰財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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