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任志強:今後3年房企有超萬億到期債務 有些會現危機

任志強還警告,由於調控政策的影響,今年房企銀行貸款、債券和票據和其他融資都在持續下降,今、明、後3年房企大約有1萬多億到期債務。因此,接下來的時間,某些房企的現金流會因為收緊的調控出現危機。

由於航班延誤,原華遠地產董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長任志強在博鰲·21世紀房地產論壇第17屆年會期間發表錄音和書面演講。但也一如既往引發了大量關注。

任志強表示,過去兩年地價高企,土地價格的上漲還會推動房價上漲。他還表示,目前情況看,今年全年商品房銷售額有可能創出歷史新高,哪怕只是1%的增長。但這種觀點遭到北京師範大學金融研究中心主任鍾偉等專家和部分企業家人士的反對。

任志強還警告,由於調控政策的影響,今年房企銀行貸款、債券和票據和其他融資都在持續下降,今、明、後3年房企大約有1萬多億到期債務。因此,接下來的時間,某些房企的現金流會因為收緊的調控出現危機。

今年銷售或創新高

最近幾個季度以來,土地價格繼續上漲。中國土地勘測規劃院數據顯示,2017年第二季度,全國主要監測城市地價總體水平為3946元/平方米,商服、住宅、工業地價分別為7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。均比上一季度有所上漲。

任志強在演講中援引了上述數據,並表示,土地價格處於一個持續上升的過程。從二季度公布的數據看,地價上漲速度還在持續,這種上漲一定會影響到房價。

他還援引上述機構的數據表明,當前全國的綜合地價(不含工業用地)水平在6644元/平方米,而東部區域的房價水平為10387.4元/平方米,任志強認為,按照這樣的房價和地價水平計算,“基本上處於一個不掙錢或者低利潤的狀態”。

相比之下,中部、西部和東北地區的房價水平分別為5955元/平方米、5830元/平方米和6305元/平方米,甚至低於全國的綜合地價水平。

因此,他認為,“從土地供給情況看,已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。”

但這一觀點遭到鍾偉的反駁。他表示,地價並不是影響房價漲跌的決定性因素,就像股票市場一樣,在6000點買入的會被套牢,在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會被套牢。

鍾偉甚至明確指出,當M2增幅低於10%時,2-3個季度後,也就是今年年底明年年初,我國房價會有一輪顯著下跌。

除了對房價抱有信心外,任志強對今年的市場成交量也頗為看好。他認為,從今年的房產市場銷售情況看,從面積到金額,都將創歷史新高。“哪怕今年只有1%或者2%的增長,仍然是歷史新高。”

統計局數據顯示,今年1-6月,全國商品房銷售面積74662萬平方米,同比增長16.1%;商品房銷售額59152億元,增長21.5%。在連續下滑三個月後,這兩項指標的增速雙雙擴大,分別比1-5月提高1.8個百分點和2.9個百分點。

還貸高峰期將至

任志強認為,從供需關係看,城鎮化的背景並不會發生變化。即人口再繼續向城市集中,特別是中小城市人口向百萬或者三百萬以上城市集中。與此同時,從消費的角度看,住房需求一定是一個不斷改善和升級的過程。

但微觀政策調控可能會對區域樓市帶來影響。任志強表示,“微觀政策會導致購買力發生變化、價格預期發生變化,開發商的投資能力、資金周轉能力發生變化,也導致庫存發生變化。”

去年以來,房地產調控政策經歷了多輪加碼,到如今被稱為“五限時代”,力度之大前所未有。但由於擯棄了“一刀切”思路,不同城市之間的政策力度差別較大。因部分熱點城市的成交量下滑明顯,有從業者呼籲調控政策能夠“鬆綁”。

任志強認為,政策鬆動有兩個先決條件,一是房地產市場快速下行,二是實體經濟發生巨大變化。他表示,今年1-6月份房地產相關稅費增長很快,契稅增長18.5%,土地增值稅增加了23.9%,高於其他稅費兩倍多。所以,只有出現經濟下滑,特別是由於資金面緊張導致的這種情況,才有可能對房地產政策做出調整。

任志強認為,金融風險防範工作的加強,其影響可能會波及到房企的債務問題。

他列舉數據稱,今年1-5月份,108家房企的銀行貸款、債券、票據和其他融資額都在持續下降。6月份的數據雖然略有提高,但同比仍是下降趨勢。

他表示,2015-2016年兩年間,房企新增債務8500億元,而2010-2014年的5年期間只有8000多億。他估算,到2018年,房地產行業將迎來一個還債高峰,額度達到3300億;2019年額度則達到4700億,今年、明年、後年房地產企業還債規模將超一萬億。

在他看來,接下來的時間,某些房企的現金流會因為收緊的調控出現危機,而還貸高峰也會影響到一些企業未來的變化。

這一觀點與部分機構的結論較為吻合。廣發證券就指出,從房企債務端看,樣本上市房企存量債務的期限大多在2-3年。因此,過去兩年大規模的債務融資或將在未來幾年集中兌付。據統計,明後兩年樣本房企債務兌付數量將達到高點,兌付規模將分別高達3375億、4474億。

鍾偉同樣不認同上述觀點,他表示,雖然未來兩三年房企面臨萬億還貸高峰,但房企的現金流問題不太大,因為2016年是個好年景,房企的銷售額大概為12萬億。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:21世紀經濟報道 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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