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上海傳來大消息!樓麵價破6千!地價暴跌84%!

今天上海樓市迎來大消息!7月4日,上海市宣布的兩塊“只租不售”(即使用用途只有租賃選項)土地,今天正式成交!

據上觀新聞報道,今天下午14:00,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地喺上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城,採取“只租不售”模式,項目建成後,將至少提供1897套租賃住房房源。這標誌着上海新增租賃住房用地供應已全面啟動,上海積極推進購租並舉住房體系建設邁出堅實一步。

此次成交的兩幅地塊,一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5公頃,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為5569元/平方米;一幅位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85公頃,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米。此次競得兩幅地塊的,均為國有企業。

從成交的結果來看,真可謂,既喺情理之中,又喺意料之外!

情理之中的層面很好理解,由於此前這兩塊土地已經公告(7月4日)採取只租不售的模式,所以成交之後,這兩塊土地主要用於租賃用途,這一點係無可非議的。

此前,讓大家充滿疑問的係,究竟上海方面會如何操作“只租不售”模式。如果完全按照市場層面操作,那麼房地產開發商很難只通過租金收入,覆蓋成本,獲得利潤,現金流層面也會受到影響。

然而,今天的拍賣結果告訴我們,我們多慮了(起碼暴哥多慮了)。

根據上觀新聞的報道,我們不難發現,兩塊土地的最後拍賣的樓麵價分別為:張江地塊方面,成交樓面單價為5569元/平方米;

嘉定地塊方面:成交樓面單價為5950元/平方米

可能有朋友會講係咪算錯了?難道少一個零?根據上觀新聞提供的數據(暴哥算了幾次)來看,最終的樓麵價確實不到6000。

6000元的樓麵價,最終開發商的成本係幾多呢?

從房價公式中我們可以粗略推算出來。

據房價公式:房價=土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。

上述公式係房地產開發商賣房時候的公式,現喺只租不售模式下,已經不適用了,尤其利潤層面被清除,稅費方面可能也會有優惠。

也就係講,新的只租不售模式下,房屋成本應該係:土地成本+開發費用+建安成本+稅費(具體會有減少,姑且算作10%)。

把樓麵價6000代入新的房屋成本公式,那麼會得到成本大概係12000。

租金回報率幾多?

目前,喺嘉定地塊周邊,出租一套90平米的大概需要4100。

咁計算,開發商通過房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概係4.5%左右。

這個收益率已經可以讓開發商活得很滋潤了。

然而,咁算其實有一個問題,就係既然樓麵價給的咁低,那麼租金方面似乎也不應該按照市場行情來走。

而且,大家可以看到,本次“只租不售”拍得土地的都係國有企業。(具體參與本次土地競拍企業的名單,暴哥沒有查到)

據暴哥通過天眼查的信息:

本次獲得土地的兩家公司,實際控制人分別係:

1、上海張江(集團)有限公司的實控人上海市浦東新區國有資產管理委員會

2、上海嘉定新城發展有限公司的實控人為上海市嘉定區國有資產管理委員會

從天眼查反饋到的信息很明確,兩家獲得土地的公司均係上海市區級別的國資機構,也就係完全的國企屬性。

既然係國資旗下的企業獲得土地,那麼租金方面肯定也會有相應的回調。

另外,根據《張江科學城建設規劃》中的的內容以及嘉定此前方面給出的意見,上述兩個地塊主要目的都係為了吸引人先至,留住人先至。

那麼綜合上面的信息,不難得出最終的租金很可能低於市場一般租金水平的結論。

租賃模式下,樓市邏輯生變!

儘管近期住建部《關於喺人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》的通知中,試點城市裡面沒有上海,但係從本次“只租不售”的結果來看,上海其實也喺積極的向住建部通知的精神靠攏。尤其係這一條:

鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。住房租賃企業申請工商登記時,經營範圍統一規範為住房租賃經營。公安部門要比照酒店業管理方式,將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統,實現對租客信息的有效對接。加大對住房租賃企業的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券,專門用於發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出台優惠政策,積極支持並推動發展房地產投資信託基金(REITs)。

上海率先執行“只租不售”模式的兩塊土地均交給國有企業打理,或許意味着國有企業未來喺租賃時代會發揮更加重要的作用。

從上海的情況做一個推演,想必未來喺搭建租賃平台,提供租賃房方面,國有屬性的企業也必將扮演頂樑柱的角色。

從這個層面來看,萬科又走喺了所有房地產企業的前列。

不過,其實暴哥覺得,除了國有企業,民營企業其實並唔係沒有機會的,採取參股、入股合作等多種方式,一樣可以喺租賃時代大有可為。而且國有企業們也需要民企身上的活力,讓租賃市場更加活躍,更加有效率。正所謂,眾人拾柴火焰高!

還有一個問題,樓麵價咁低會不會對未來房價產生重大的影響?

應該講影響係有的,但並唔係扭轉性或者實質性的影響。

暴哥覺得喺看待租賃市場和購房市場的時候,未來既應該統籌來看,又應該有一定的區別。

統籌意味着,租賃和購房的最終目的都係為了解決住的問題;有一定的區別講的係,租賃市場從目前的定位來看可以講有獨立於購房市場的趨勢。

從價格體系來講,租房市場發達了,可以減輕購房市場的負擔,緩解主要熱點城市的購房壓力,利用好熱點城市中的存量房市場,起到間接降房價的作用。

而這個降房價的作用係中長期的,並唔係一蹴而就的,如果能夠通過租賃市場的快速崛起,改變人們看待房子的觀念,那可能房價先至會有更大的改觀。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:暴財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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