房地產崩盤後會發生什麼？不妨來看看日本在地產泡沫破裂後的所謂「失去的十年」里都經歷了些什麼......
日本的泡沫是如何吹起來又破掉的?
1985年「廣場協議」簽訂後，美元持續大幅貶值，日元兌美元匯率大幅上升，三年間暴漲86%。同時，日本採取了一些列經濟擴張政策刺激內需，並放鬆貨幣政策，於是大量資金湧入國內股票市場和房地產市場，資產價格飆升，最終引發泡沫經濟。
高壓之下，日本政府採取了非常嚴厲的行政措施主動擠泡沫，同時收緊貨幣政策，日本央行從1989年開始連續5次加息，商業銀行向央行借款的利息率從2.5%上調至6.0%。
持續了58個月的「平成景氣」隨之結束，1990年日本股市率先行崩盤，次年房地產市場開始大潰敗。
「失去的十年」里發生了什麼？
首先，除了在1997年和2001年出現過短暫回暖跡象外，日本整體經濟呈現失速的狀態，從中速發展期切換到低速發展期：
其次，日本土地價格從1991年開啟漫長下跌之旅。日本統計局數據顯示，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%：
第三，由於資產價格顯著降低，企業資產負債表惡化，在泡沫期間高負債經營的企業打擊更大。
據財新智庫莫尼塔研究顯示，這一局面導致的結果是，日本企業風格開始從擴張轉向還債，經營目標從利潤最大化轉向負債最小化，日本企業融資意願極低，與此同時金融部門的信貸投放也受到阻礙。
如下圖所示，1991年日本信貸開始負增長，私人企業信貸增速幾乎為零，從1992年開始，政府部門及時開始加槓桿，政府部門信貸增速大幅轉正，拉動了整體信貸增速的回升：
第四，隨着擴張意願降低，日本企業投資出現大幅下滑。據莫尼塔，到1998年，企業已經從淨投資者變為淨儲蓄者，即企業不僅停止了吸收投資，還將自有資金用於償債。企業部門投資需求下降導致日本經濟停滯不前，1990年到2003年，累計損失大約相當於這一時期日本GDP的20%。
第五，日本的產業結構在泡沫破裂後呈現出一些頗有借鑑意義的變遷。從企業利潤、投資等指標來看，製造業受損程度遠勝非製造業。
據莫尼塔研究，1991年至1994年，製造業利潤累計下滑41%，非製造業下滑22%；製造業投資累計下滑37%，非製造業投資累計下滑13%；製造業銷售累計下跌2%，而非製造業同期增長9%。
從不同行業的產值變化來看，皮革、服裝、紡織品、建築等行業在1994年後加速惡化，但精密儀器、有色金屬、金融保險等行業在1994年後出現反彈，而商業活動、食品和通訊行業均進一步擴張。
值得一提的是，建築業和房地產業並沒有遭遇到想像中的巨大打擊，因為政府的基建投資支持了建築業發展，同時房價雖然一落千丈，但房屋成交卻依然高增長。此外，在「口紅效應」之下，日本「失去的十年」刺激了以影視、遊戲為代表的娛樂服務業的平穩發展。
