在中國，有兩個規律顛覆着人的常識。一個叫房子是用來炒的不是用來住的，第二個叫做股票是用來住的不是用來炒的。
股市的減持新規，監管堵漏，讓董監高管的資金在A股「住」了下來。想跑，沒以前那麼容易。與此同時，樓市的股票化趨勢還在加速。一二線樓市限交易，地方樓市去庫存，這就是中國樓市版本的「債轉股」，用三四線樓市的「股」來置換庫存背後銀行的高債務風險，從而解救了銀行和一部分開發商。
但是，現在購房者買到手裏的房子，居住價值已經越來越小，房子基本就等於一張用水泥鋼筋做的票據。未來是虧是賺，還是未知之數。
一、家家都有房？這竟然是真的！
散戶妄想通過自己的力量把房價做高，這個難度比散戶共同做高股價更加不靠譜。房價和股價，二者的某些規律已經合流。特別是分析樓市的時候，我們不僅要看城市、地段這些基本面，更要看整體資金量和交易量價比等等因素。
這已經很類似於過去的股市分析。全民都買房，徹底讓樓市變得股市化，這都是自己作出來的事情，怪不得別人。
既然是股市化的樓市，本質上這就是一個不同樓盤之間的置換問題。老百姓真正想問的問題不是現在該不該買房，而是該如何置換自己手中的房產。有一個研究報告說，中國家庭住房自有率高達93.5%，意思就是說平均三到五口人的家庭，共同擁有至少一套房的產權，這樣的情況在中國人當中佔比已經高達九成多。
這數據，說實話，我真信。但這並不說明中國人人有房住真幸福。家家有房的格局，恰恰才是房市股市化的前提，也是中國中產階層焦慮的根源。
譬如在一個小縣城，一家子有一套以上的房產，這其實不難。在這些地方的購房成本也就區區幾十萬，一大家子湊這點錢，還是比較容易的。況且不少人購房還是早在十年前，那個時候，小城市的房價，更為便宜。
我們舉一個普通的地級市——南通為例，在08年奧運會期間，南通房價平均僅僅為5043元，當時上海房價為14000元左右。而到今年5月，南通二手房屋均價為13411元，10年時間上漲了約1.7倍多。然而，這期間上海的平均房價，已經從08年的不足一萬五上漲到現在的均價54908元，上漲了2.9倍。
這說明啥問題呢？這說明在一線城市的周圍，小城市房價的上漲趕不上大城市。小城市漲了1.7倍，一線城市就給你漲2.9倍，兩者差距越拉越大。一個小城市的業主，假如想通過置換自己在小城市擁有的住房，來換取一套大城市同等面積的住房，這是從理論到實際都是無法成立的事情。
人們高喊買不起房，本質上是換不起房的意思。誰家裏沒有一兩套房子呢？問題是這些房子能值幾個錢。
二、房地產是中產們最好的貨幣
但是，在小城市住的人能不能安於現狀，不往大城市跑，不進行房地產的置換呢？似乎不太可能。我們用數據來說明。根據某財經媒體的統計，中國城市間的人口遷徙呈現着大城市遷入人口不斷增多，小城市人口不斷外流的狀態，並且，一線城市對於其周邊地區的人口吸附能力，非常強大，猶如黑洞一般，吸乾了周邊城市的青壯勞動力。
據最新的統計：上海、北京等地的人口淨流入分別達到981萬和822萬人，深圳也達到782萬人口淨流入。此外，東莞和天津的人口流入也分別達到630萬和520萬。單算這些城市的淨流入人口，其實已幾乎相當於一個中小城市的總人口了。
以全國來看，有10個城市的淨流入人口占常住總人口的比重在30%以上，人口流集中於一線和重點二線城市，從「沙漠」向「綠洲」擠壓。這些外來人口會想盡辦法在當地購房，從外地人變成本地人。為達此目的，他們就必然要賣掉自己在原戶籍所在地的多套房產，以便湊足現金購房。
這個事實說明兩個趨勢。首先，人口流失的小城市缺乏購房的實際剛需，因此其樓市的底部支撐力量是非常弱的；第二，由於小城市的人渴望遷入一線城市並且置產，那麼拋售小城市房產勢必會成為趨勢。
並且，由於城市間房價漲幅的巨大差距，使得小城市的置業者不得不以量換價，拋售多套房產，來置換大城市中的一套房產。這意味着越是小的地方，二手樓市待售的現房越多，交易周期就會更長，價格也將長期保持低迷。
你也許會問，為何這些遷入大城市的人不直接用現金在一線城市買房，而要先拋售自己在家鄉的房產呢？這是因為，中國大部分人的資產配置比例失衡，不動產比例過高。
據某學術機構統計，中國家庭的資產構成中，超過80%以上為固定資產（主要為房地產）。這無疑是一種高風險的資配結構，它直接造成了一個問題，就是普通人持有的紙幣量嚴重不足，特別是當你想要使用大筆資金的時候，你最可依賴的貨幣其實不是紙幣，而是不動產。如果你發現自己屬於這種情況，那麼你就是今天所謂的「窮得只剩房的中產」。手裏最具有購買力的貨幣，其實不是紙幣，而是持有的房地產。
現在，你應該知道為何小城市的人進入大城市生活越來越困難了。這其實就是房產貨幣化的結果。不同城市之間，由於經濟發展速率不同，以及人口流向的不同，造成了各地房產的價值增幅不同。一線城市的房地產增值最快，二線三線增值較慢，四線以下不但不增值，反而可能貶值。房產作為一種「貨幣」，在不同城市之間的幣值變化，造成了各地區人們財富的差距。
三、城市的金融資本量決定着房價
這種地區間的經濟差距，在未來還將會持續增大。中國各地區有產階層的財富總量，將隨之經歷一場大洗牌。這場財富的洗牌，其根本的原因在於中國的城市格局，會在未來日益分化。城市的差序格局，將直接反映在房地產價格上。而居民持有實際總房價的高低，直接決定着一個家庭的消費能力和財富總量。換個說法，也就是所謂的社會階層。
哪些城市的資金量充足，可以說哪些城市的房價打底的基礎就越厚實。籠統而言，我們知道廣義貨幣量由存貸款創造。如果我們來看中國各城市的金融機構存貸款量，就可以清晰的看到不同城市的資金池大小。這些資金池，便是支持該地區房價的最重要因素。
通過數據，我們不難發現傳統的一線城市是中國資金量最充足、資金池最大的城市，也就是說，北上深的樓市「彈藥庫」最足。
數據顯示，北京市轄區的年末金融機構存貸款餘額在2015年，已達到122284億元，據預測在2017和2018年將上漲到156401億元和175222億元。同樣的數據，上海在2015年達到103760億元，而在2018年也將預計上漲到153131億元。
深圳的存貸款餘額數據比較值得注意，在2015年，金融機構存貸款餘額僅為57778億元，而到2018年，預計會上漲到101344億元，漲幅接近一倍，是三個主要一線城市裏最高的。
從中也可得知，目前意在打造國際金融中心的深圳，其資金池成長的速度，在一線城市中是最快的。未來深圳樓市往上的反彈力度，或許也是一線城市中最高的。
而如果從金融機構數量分佈來看，一線城市也擁有全國數量最多的金融機構。僅僅以北京金融街來看，此地集中各類金融機構1700餘家，資產規模高達81萬億元，佔全國金融機構資產規模比重超過40%。又如另一個金融中心上海，2年前的數據，在滬的金融機構數量已經超過2100家，集中分佈於城市的CBD地帶。深圳的天量資金也是集中於以前海為主的CBD地帶，金融資產超過12萬億。
相反，我們把目光聚焦於北京周圍的一些小城市，例如廊坊，其金融機構存貸款餘額2016年僅為5655億元，僅相當於臨近的首都資金量的零頭不到。這也就說明，像是廊坊這種嚴重缺錢的地區，房價之所以漲得那麼高，根本不是城市本身發展的原因，而完全是由於北京樓市的溢出效應。
換言之，廊坊是北京高房價和樓市調控政策的產物。這種類型的就是目前典型的高房價泡沫城市。把這個規律推廣到另幾個大城市群，只要一線城市的調控政策有變，最先受影響的就是這些大城市周邊的地方。
四、換房是中產避免被財富洗牌的方法
觀察不同城市資金總量的變化，會發現也存在着和人口淨流向類似的趨勢。那就是資金量大的城市，增量和增幅比例都很大，資金量原本小的城市，其增量和增幅比都較小。也就是說，雖然全國各個城市的房價和資金總量都在上升，但由於升幅比例差別很大，造成未來實際房價會越拉越遠。
我們不妨這樣來思考以下幾個要素的關係：如果房屋是貨幣，那麼金融機構的資金量，就相當於貨幣發行儲備金。房價這種貨幣的實際價值，就取決於這種貨幣的儲備金是否充足，成色是否上佳。也就是說，通過資金總量和人口流向兩大指標，我們可以從長線判斷未來房價這種貨幣的「匯率」。
儲備金越充足，金融資本雄厚的城市，房屋這種「貨幣」的升值空間就大。具體而言：一線城市以及其相關聯的周邊城市，房產顯然會是一種良幣，在重點城市當中，金融機構分佈集中的區域，則又是為高房價築起了一道護城河。而那些金融資本和人力資本流失（或者說增幅緩慢）的中小城市，其房產在未來將會淪為一種劣幣。
各個城市具體的數據，限於篇幅，本文不一一列出，大家可以自己通過一些數據庫和研究單位出的報告來各取所需。哪些地方的房產必須拋售，哪些地方值得購入，全都蘊含於以上幾種數據要素當中。
目前，中國大城市的樓市急凍，同時在小城市大舉去庫存。這個舉措，相當於是在一場麻將牌局的中段洗牌、砌牌。此時，各個城市都在暗自較勁，暗中佈局。諸多決定財富流向的因素中，淨流入人口和資金總量是最大的兩個籌碼。
當這個經濟的麻將牌局完成洗牌後，樓市的價格又會迎來一輪波動，依靠房產而活的中產，其財富格局也將在遭受一場大變動。在此之前，未雨綢繆，把手中的劣幣換成有升值預期的良幣，是中產避免自己的財富被釜底抽薪的方法。
