房企進入了高負債時代，房奴進入了高焦慮時代。用這句話形容現在中國的樓市，再合適不過。
房奴們的焦慮在於，在不斷限購限貸的今天，老百姓購房的難度實際上並沒有因此大幅降低。是的，樓市如今是被打壓了，但請問現在你買房是變得更容易還是更困難了？
表面上看，全國平均的房價收入比從去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房價略有下降，但是與此同時，購房貸款利率的大幅上調。中、農、工、建、交等主要銀行都在近一個月內提高了北上深的房貸利率，一線城市普遍將利率折扣由9折上調至9.5折，二線城市優惠利率9.5折佔比上升，部分銀行已上調至基準利率。
房價表面上略有下降，而一旦加上貸款利率提高的因素，便會明顯的加重按揭人的負擔，讓沒錢的人更買不起房。而且購房成本越到後面會越高，今天不買，以後怕是更買不起。但如果現在買了，假如將來房價回落，自己就很可能會變成負資產。房奴的選擇困難由此產生。
購房者在猶豫，房產市場的交易活躍度也在轉冷。根據CREIS數據顯示，2017年4月主要城市房地產成交面積同比下降21.75%，隨着利率和限購政策不斷收緊，成交量的下跌還將持續。相應的，不少城市的房屋庫存出現上升，例如蚌埠庫存增加了14.8%，寧波庫存環比上升11.4%。
樓市交易活躍度的普遍下降，說明強大的限購政策已經讓習慣了投資房產的老百姓不敢買房，也買不起房了。這是購房者焦慮的根源。但就在成交量下跌的同時，房企的焦慮感也越來越強，甚至超過了購房者的焦慮程度。
據媒體統計，中國城市的房價已經在2017年全面陷入了停滯，預計全年的房價將出現一位數下跌，規模較大的開發商銷售額下降將在10%左右。這不是一個好的信號。對房企來說，賣房的價格減低，賣房的速度減慢，在商業上都會產生致命的後果。
實際上，如果無法按照既定價格在短期內賣掉足夠數量的房屋，就意味着房企手裏沒有足夠的現金流。房企手中現金不足，後果很嚴重，因為這些現金都是要還給銀行的。如果房企們普遍都在某一時間內還不起欠債，那就標誌着系統性金融危機的到來。
那麼，中國的房企究竟負了多少債，給購房者挖了多大的坑呢？一言以蔽之，負債挖的坑又深又大，難以填滿。
中國的房企多年以來都是這個套路：看面子都是土豪，看里子全是負債。負債比率如能控制在合理範圍內，倒也不會出現大問題，但是近兩年，房企這種「表裏不一」的趨勢愈發加劇，增高的負債也逐漸引發了擔憂。據媒體的披露， 大陸142家地產企業負債總量接近3.4萬億。
具體來說，例如中國恆大在去年的借款就達到5350億，淨負債率119%，又比如綠地在去年的淨債權益比一度接近300%。而目前全國上市房企的平均負債率，也已經高達96%。對比一下2010年的數據，當年房企平均的負債率只有74.5%。可以說，這些年的房企向銀行借錢是越來越多，產生的風險越來越大。
借這麼多錢的原因，是因為要搞擴張。像是恆大這類龍頭房企，目前依然在拼命的搞新項目開發，儘管去年他們已經手握2.29億平方米的優質土地儲備，但今年恆大依然在南昌、無錫、杭州等二三線城市補充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在補庫存。例如中海在今年1到4月的土地儲備金額就同比增加了710%。眾所周知，補倉越多，欠債就越多。
樓市政策在去庫存，房企卻在補庫存，一邊挖坑，一邊填土。最後被玩死的，是廣大的購房者以及整個地產行業。
欠債多了，總有還不上的一天。實際上，房企的債務出現違約以及各種相關問題，在近幾年已見諸新聞。前幾年，河北邯鄲房產業就發生過債務危機，H股上市的佳兆集團也出現過貸款違約。當然，比起過去，我們更關心現在。今天發生債務違約事件的幾率有多大呢？根據今年初香港投資研究集團對媒體的說法「中國負債較為嚴重的開發商正處在刀鋒邊緣」。
處在「刀鋒邊緣」的房企，對於購房者來說將意味着什麼？
我們知道，在房地產開發的貸款環節，主要是以土地和在建工程作為抵押擔保的貸款。這些貸款的還款來源，很重要的一部分就是來自於開發項目未來產生的現金流，另外也包括土地和在建工程本身的價值。
換句話說，當開發商貸款開發完土地之後，在還款期限內儘快盡多的高價賣出房子，是獲得現金來源的重要手段，這一筆資金，無論對於房企自身還是房企的債權人銀行而言，都非常的重要。
這意味着，當你拿着現金到售樓處買下房產時，其實你在幫房企還債，同時也在幫助銀行收回貸款，減小了系統性風險爆發的可能。這也就可以解釋為什麼現在開發商在三四線的新樓盤要人為製造很多促銷噱頭。像是對外宣傳說什麼房屋供不應求、搖號購房、捂盤漲價等等戲碼。他們不希望看到房價出現下跌，或是銷售量低迷，這都可能使得房企無法及時償還貸款，造成銀行方面極大的債務風險。
因此，千萬別着了他們的道。你必需清楚的意識到：在購房以前，你並不欠任何人的錢；而房企在賣出房子以前，一屁股都是欠債。賣房的其實遠比買房的心慌啊，你急什麼呢。
心慌的地產商於是進入了三四線城市搞開發。以今年4月某機構的調查數據為例，據統計，一線城市的商品房銷售面積同比減少41.3%，二線城市減少37.8%，而在調查取樣的三四線城市，商品房銷售面積不但沒下降，反而是同比上升21.8%。
瘋狂的三四線地產開發，背後其實也是和房企的債務有關。
目前，房地產開發貸款的抵押率一般在70%以下，也就是說，只要地價和在建工程價格下跌不超過30%，即便是在開發商暫時無法用現金還款的情況下，銀行也能通過處置抵押物來收回資金。所以，房企必須要保證房價和地價不跌，而且土地還得持續賣，持續開發。用新開發的項目作為抵押品，來擔保之前的欠債。在這種玩法之下，房企就必然是無度開發，瘋狂拿地，以債養債，以地養債。
此一趨勢目前還無法主動停止下來。畢竟，現在地方政府債務也很嚴重，要靠出讓土地來還錢，因此並不會停止與地產商的合作。
據中國指數研究院的數據，今年4月大陸三百個城市的土地出讓金同比增加35%，環比增加8%，其中重點50個城市出讓土地金額達到7600億元，上漲53%……地方政府依然在賣地，房企在圈地。這和我們過去熟悉的地產經濟沒有本質的不同，而且勢頭還更猛了。
現在知道國際信用評級機構為啥下調中國的評級了嗎？目前的企業債、地方政府債連成一片，體量巨大，而還債的一部分任務，就肩負在了樓市的購房者和股市的散戶身上。這個債務的償還基礎，顯然並不是那麼牢靠。你說，這揪心的情況能不引發國際投資者的擔憂嗎。
實際上，在穆迪下調中國信用評級之前。另一個評級機構惠譽（Fitch）早先已警告過：中國企業債的風險已經非常高，某些企業對海外發行的債券最後根本不可能兌現。在這些垃圾級的公司中，有相當一部分是房地產開發商。看來，國際投資者早已摸清房企的底細了，只是 大陸的不少購房者，還在盲目的相信房企的宣傳。
按照某外媒的說法，目前的中國經濟，出現了一種「借債上癮」的症狀，這在房地產領域表現得尤其突出。瘋狂借債的背後，是持續的土地開發。土地財政、地產經濟的套路還延續。基本套路不變的情況下，房子仍然不是用來住的，而是用來還債的。你付錢，他還債，這樣的活雷鋒房奴們難道還想繼續當嗎？
中國的樓市，從頭至尾就是一場龐氏騙局。房企交出了第一棒，然後棒子不斷的往下專遞……之所以到現在這場騙局還沒有破滅，那是因為接盤的人實在太多，從企業到個人，房價的接力棒一直在不停的傳啊傳，根本停不下來。最後大家都被繞了進去，成為這場騙局的利益共同體。
我們常聽到，「老鄉別走」的呼聲在股市迴響，現如今這聲音又來到樓市。不過，老鄉經過這麼多年折騰下來，已經沒錢或者不想玩了。等老鄉們都摸清套路的那天，樓市就只剩投機者自己和自己玩，這場樓市的泡沫遊戲，便到了無以為繼的時候。
