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最嚴調控凍結換房需求 原來北京也不缺房子

昨天,千呼萬喚也好,預期很久也罷。北京的樓市調控升級,來的似乎並不突然。而從內容來看,基本也是老三樣,認房又認貸,首付比例提高,縮短貸款年限,增加土地供應。那麽什麽才是重點中的重點。這些條款又都幾個意思呢?會產生怎樣的影響?

首先看,重點中的重點,認房又認貸,這才是殺招,說白了就是全國認貸,什麽貸都認,買過商住也不行,只要不是處女貸的,全部被划到二套裏面。有人問離婚行不行,答案是不行,只要是夫妻雙方同時在還貸款的,那就都有了貸款記錄。離婚也沒卵用。這一舉措將徹底打擊貸款的槓桿,也就是說銀行將基本上不再支持換房需求。賣了你的小房子再買大房子,你真的要拿全款了?為什麽這樣,看第二條。

第二條就是,二套能貸款多少呢?按照北京的規定,普通住宅6成首付,非普住宅8成首付,北京怎麽定義普通住宅的呢?140坪米以下,5環以內468萬總價以內,5-6環375萬以內,6環外280萬以內,面積及價格兩個條件同時滿足就是普通住宅。兩個條件一個不滿足,就是非普住宅。現在別說6環了,周邊河北的房子已經賣到快3萬了,換句話說,北京基本上已經沒有普通住宅了。所以,二套基本都會執行非普首付8成。那麽一套500萬的房子,你至少得準備400萬首付,只能貸款100萬。還要承擔非普帶來更高的稅費。換句話說,你現在即使是換房需求,也不能再任性了理論上,改善的空間已經很小了,像原來賣一個60多米的,貸款買一個100多米的,現在可能完全做不到了。頂多換一個70-80米的,還要重新交一遍各種稅費,所以換房的意義已經不大。

第三條,30年貸款年限降低到25年,要知道銀行現在已經嚴格考核房貸收入比指標,也就是說你的家庭月收入是要比貸款高出一倍的,而且必須提供收入證明。之前睜一隻眼閉一隻眼,現在要嚴格了。那麽會發生什麽事呢?即使你是首套,原來買500萬的房子,首套最低35%首付,貸款65%,也就是325萬,之前30年貸款,月還款17248元,現在貸款25年,要月還款18810元,無形中每月增加了9%的支持壓力,這其實起到了加息的效果。只不過這個加息目前只是針對增量,而不是針對存量。之前貸款過的不受影響。

第四條,企業購買的住房需滿3年以上才能交易,交易對象為個人的必須執行限購政策。企業炒房被限制死了,基本上讓企業名義囤積房產的行為更加無利可圖。這麽乾很明顯就是要打擊炒作,企業買房肯定不是為了住的,所以這個算是下狠手。不過要格外注意,購買房子之後多久不能交易,這個招很可能會隨着調控升級,用到個人買房上面。也就是說這次也是敲山震虎,你以為你現在買2年後賣個差價出去,備不住就不讓你賣了。注意這裡為什麽是3年,如果房產稅2018年提交立法審議,2019年討論出台,2020年實施,剛好三年,而在這三年中,炒房子的基本面將很可能發生巨大的逆轉。還有這三年是明顯的加息周期,2019年美聯儲要把利息加到3%,中國也不會低於這個數,所以連續加息後,房地產的資產泡沫會發生什麽事?不清楚,鎖定交易,讓企業拿着房不允許賣,也就鎖死了這幫空頭,對於房地產是個穩定。

第五條,很重要的一條,加大土地供應,另外督促20萬套商品房進入市場,之前的都是調控政策全都是限制交易,進一步降低市場流動性的政策,從根本上來說還是在保證房價穩定,而不是要壓低房價,只有供給側的政策才會對房價產生實質影響,至於加快土地供給,我們還沒有看到實質的配套,但土地利用效率似乎今年是提高了。很多賣出去的土地很快就都開工了。而20萬套新房集中入市,將緩解庫存低的問題。就看這個的執行力度了。這也是我第一次聽到20萬套未開工或者開工未銷售的房子,足以說明北京不是沒地沒房,而是都在捂盤惜售,20萬套房,如果真有這麽多,那麽北京的房子也已經過剩了,而不是不足。加上現在的5萬套庫存,夠北京賣3年的,能解決60-70萬人的居住。而未來五年北京人口差不多會每年減少50萬。所以其實盯死這塊供給,就足夠了。

第六,是政策之外的一個內容,還是回到房貸問題上,現在北京各大銀行對於二套房貸已經基本上是壓後的態度。說白了就是不準備批了,只是不方便明說,拖你3-5個月再說。

綜合來看,一直定調房子是用來住的不是用來炒的,現在怎麽界定這個住字和這個炒字,在分不清楚之前,連換房需求現在也在儘可能的抑制。如今的調控頗有點寧可錯殺3000不可放過一個的意味,至於為什麽不用土地供給打壓房價,這可能也是比較糾結。因為上面可能更清楚,房子不是不夠住,即使在北京也很可能是過剩了。那麽如果真是這樣,就不是基本面的問題,而純粹是金融問題。一旦二套房的房貸徹底停掉,這種換房加槓桿的遊戲也將徹底終止,房子的成交將被徹底鎖死。這不在是一個具有流動性的市場。而我們正在朝着這個方向前進。政策其實不想的,都是多頭給逼的,因為政策也不確定,哪一個會是壓死駱駝的最後一根稻草。但駱駝卻玩的很hi,不斷地在作死。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:百度百家 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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