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為期一年的「房價超級繁榮」:繁榮之下 租金陷阱

華泰證券謝皓宇的研究報告《繁榮之下,租金陷阱》表示,一線城市以北京為代表,新房受管制、二手房價格大漲。三線不少城市過年後單月價格漲幅達30%。目前全國市場整體呈現出再度繁榮的景象,這在歷史上從未出現過。同時,從2016年3月份以來的歷史首次租金與房價背離,持續期已長達1年。

這份報告提到:

一線擠出,全國房價普漲,為期一年超級繁榮

儘管統計局發佈的70大城市房價數據顯示出市場正往冷清的方向發展,同時各地的交易量也有明顯的下滑,然而,從實際情況來看,並非完全如此。一線城市以北京為代表,新房市場受到管制、二手房市場價格大漲,不僅催生了新房轉二手的生意,還出現了二手房再次惜售的狀況。三線城市的情況比北京更為瘋狂,不少城市過年後單月價格上漲幅度達到30%。目前全國市場整體呈現出再度繁榮的景象,這在歷史上從未出現過,也就是說,從去年3月份以來,在不斷調控之下、在長達一年的時間之中,市場出現了三度繁榮。

房價上漲之後,物價一定出現大幅上漲

房價大幅上漲是因為貨幣發行過多導致,也就意味着CPI會出現大幅上行,儘管沒有如此,但我們可以看到:1)電子設備價格不降反升,如小米將旗下電視機等設備價格大幅上調,幅度超過10%;2)CPI不漲只是因為豬,但非食品的大幅上漲,開始反映房價上漲帶動各類資產和人工成本上漲的趨勢。

經濟已經過熱,下半年地產投資的剛性支出將帶來經濟超預期過熱

我們深度報告《論地產投資是如何超過6.5%的》指出,當前地產投資增速主要來自於建安費用支出,這是2015~2016年銷售面積大幅超過竣工面積的必然結果,那麼這部分因期房交付所帶來的剛性支出將會把投資頂在很高的水平,帶動整個經濟的增長。也就是說,下半年如果按照當前的M2增速和信貸水平,將使得經濟超預期過熱。

接下來按傳導路徑,租金是向人工傳導的第一步,目前在設陷阱

當前正在經歷從2016年3月份以來的歷史首次租金與房價背離,持續期長達1年,如果房價上漲不能夠往租金傳導,那麼有兩種可能:

1)企業無法向員工提供足夠高的收入以讓其承擔更高的租金,這反應的是經濟發展階段和房價脫軌的支付能力不足;

2)從租客向房客轉移接近尾聲,以北京2016年人口流出15萬人為例,其對租房的需求大幅下降,這反應的是人口擠出效應導致的需求不足。

如果是第一種情況,說明當前是投資性需求在貨幣寬鬆下主導資產價格上漲,會滋生泡沫,如果是第二種情況,說明當前強行減少一線城市土地供給不能夠符合當前城市的發展階段,強行擠出人口之後並沒有能夠帶來生產效率的提升。

責任編輯: 楚天  來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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