多家媒體報道，京滬等地房貸政策開始收緊。媒體報道的北京房貸新政的基本內容一是提高了基準利率，房貸利率不低於基準利率9折；二是縮短了二套房的貸款期限，自2月8日起網簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸餘額壓力，鼓勵客戶提前還貸，市場上已經很難尋覓9折以下的房貸。
對於京滬等熱點城市收緊房貸，我一點都不奇怪，奇怪地是，為什麼現在才收緊。在去年量價齊增，房地產市場大熱的時候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產政策風聲鶴唳的時候收緊，就成了外界猜測房地產政策繼續加碼的由頭。
首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的信號絕對不是政策加碼，繼續對房地產市場施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國經濟的日子仍然不好過，在房地產經歷狂熱後必然調整的情況下，目前的政策力度已經足夠大，只要執行到位，並配之以長效機制的慢慢完善，房價上漲的預期自然逆轉。在3月份之前，房地產處於自然淡季，並沒有出現明顯反彈的情況下，加碼政策沒有太大的必要和意義。
但是，在這個時候出台收緊房貸的政策，也不能完全認為和政策信號無關。儘管在每一次房地產經歷一個大的上漲周期之後，為了抑制風險，房貸政策都會出現收緊。商業銀行在這個時候收緊房貸，一方面說明他們對未來市場的風險預判在提升，另一方面，對未來整個房地產的走勢並不樂觀。取消9折利率優惠政策，相當於一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸餘額，也是基於風險的考慮。所以，就金融機構的態度而言，2017年整個房貸市場出現2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。
2016年是中國房地產信貸史上最驚人的一年，央行數據統計，2016年新增房地產貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，佔新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，佔新增房地產貸款比重為87%，佔新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款餘額19.14萬億元，同比增長35%。
大家應該記得，去年下半年以來，每月新增貸款，70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年，投資投機性購房已經成為主流的情況下，金融機構應該及時取消房貸折扣。在現在取消，其實已經有點晚。
其次，對於這次京滬等熱點城市收緊房貸，還應該站在2017年中國經濟總體環境，以及全球貨幣政策出現明顯轉折的大背景下來理解。去年年底的中央經濟工作會議，多次提及要防範風險，將防風險提高至前所未有的高度，特別是槓桿風險和債務風險，更是成為重中之重。
貨幣政策的重心已經從「穩增長」讓位於「防風險」，提出「貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，着力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險。」強調防控資產價格泡沫，意味着今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國經濟防風險的內在邏輯的。
對於中國房地產市場的參與者而言，筆者認為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產政策非常清楚明白：明確不希望投資投機性購房拉動房價繼續上漲，另一方面，也不希望房地產出現「大落」。政策本身我認為是比較溫和的，最大的執行方向應該是聽任市場自然調整，釋放風險，而不是以野蠻粗暴的方式解決高槓桿問題，這不符合2017年「穩」的總基調和大邏輯。
但是，也應該看到，中國的貨幣政策受制於中國經濟面臨的複雜形勢，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問題，必須加息，但一旦加息，對中國經濟特別是實體經濟自身的復甦極為不利；但如果不加息，資本流出和資產價格泡沫的問題都難以解決。
過去多年，中國貨幣政策的最大問題就是「求全責備」，什麼都想要，又不想承擔負面的結果，導致貨幣政策猶豫搖擺，現在，面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應對，所以只能以偷偷摸摸的方式來加息，當外界明確解讀為「加息」之後，又擔心市場受不了趕快否認，央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產泡沫的，這樣做風險很大，而且難以控制。
房地產行業如何應對呢？關於房價的走勢，我在最近的文章中已經分析，不再贅述。購房者可以做為參考。對於房地產企業而言，過去我更多的分析城市之間的分化，對於企業之間的分化闡述不多。但我一直在講三個「20%」，20%的開發商，20%的城市，20%的樓盤。在房價快速上漲的周期結束之後，開發商的分化是必然的，20%的開發商有可能抓住行業調整的機會，完成產業模式的重塑，重新規划行業的玩法和利潤鏈條，剩下80%的開發商，一定會在未來的行業調整中退出或者死去。
每一次房地產小周期的調整，都是中國房地產企業重新做人，反思調整的機會，只是，很多開發商經過了過去近20年的超級繁榮之後，已經喪失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的機會。所以只能平庸，寄希望於政策的再一次回暖。
