過過年，房價自然又會成為親朋好友談論的話題。昨天有朋友問我，在日本買房到底貴不貴？東京比北上廣地區貴出多少？我告訴他們一個數據：東京的房價要比北上廣實際便宜一半。
說到日本的房價，我們必須要理清2個概念：第一，中國出售的房子大多數是毛胚房。第二，中國的房子面積都是按照建築面積計算。而日本恰恰相反，所有出售的房子必須是精裝修房，房子面積是按照實用面積，也就是自己家裏的室內面積來計算，走廊、陽台、電梯間、大廳等公用部分，是不能計算在房價中分攤到每一戶住戶頭上的，必須由建築開發商自己承擔。
那麼，中國房子的建築面積和日本房子的實用面積相差多少呢？一般是相差30%。也就是說，在日本買的70平方米的房子，相當於在中國買了100平方米的概念。這也意味着，日本的房價假如是1萬元人民幣一平米，那麼，在中國就變成了1萬3000元的價格。
所以日本房地產開發公司的人常說，中國人實在太精明，建築開發商把自己應該承擔的那一部分責任與義務，全部轉嫁到住戶的身上，自己一點也不會吃虧，而且還能賣一個好價錢。
日本的建築法規定所有的房屋，都必須是要精裝修完畢以後才能出售，或者出租，這樣一來的話，就意味着日本的房價是包含了精裝修完畢的房價，而我們中國的許多房價，還只是毛胚房的房價。那麼，精裝修完畢的房價和毛坯房的房價，差距有多少呢？如果按照通常的3室1廳的裝修標準來計算的話，大概這一差價在70萬元人民幣左右。日本精裝修的基本標準是，牆體、地板、廚房設備、衛生間設備、洗浴間設備、中央空調設備、除了吊燈和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢，你只要拎一套被子就可以入住。而且精裝修使用的材料都是環保材料，包括隔熱保溫牆體、隔熱阻冷門窗等。
現在我們來比較一下東京與中國北上廣地區的房價差距。東京是日本最大的都市，東京的城市核心區，是以環城的輕軌列車山手線為界，山手線之內為核心城區，山手線之外，為非核心城區。其實這一划分方法是有問題的，因為銀座就在山手線之外。但是東京的不動產市場就是喜歡以山手線作為房價的分界線，核心城區就相當於北京的三環之 大陸區。
目前，在山手線之 大陸區的房價，以高層公寓樓為標準，一般都是1平方米100萬日元。100萬日元相當於6萬元人民幣。但是這6萬元一平米的房價，包含了精裝修，而且是實用面積。因此，北京的一位房地產公司的總裁跟我細細計算了一下，如果按照北京毛胚房、又是建築面積的房價來計算的話，東京的6萬元1平米，放到北京的話，其實際價格只有3萬8000元1平米，要比北京的房價便宜一半左右。更為重要的是，因為日本實施的是土地私有制，因此，即使買了公寓樓，所有的住戶對於整棟公寓樓的土地依然擁有均等的永久權利。
東京的土地和房價自然是日本全國最貴的，比大阪京都地區都要貴，如果去日本地方城市買房的話，那房價就相差很大，譬如說，在日本著名的旅遊勝地的北海道小樽市，一戶建，也就是中國概念中的別墅樓的二手房，它的價格往往只有相當於30萬到50萬人民幣。而在東京，這個房子價格就要達到250萬到350萬人民幣。
現在在東京買房子最多的中國人，其實不是投資家，而是在日本工作的中國人。因為有許多的孩子，他們在日本讀完大學以後就在日本工作和生活，也準備在日本結婚安家，那麼父母親本來要在中國國內給孩子買一套婚房，現在就改在日本買。我前些天遇到日本不動產研究所的市場調查部長本田先生，問他中國人在日本買房的比例佔到了外國人買房總數的多少？他說，大概在60%左右。
中國房地產漲價讓年輕人們為」房「奮鬥(圖源：新華社)
那麼日本的房價會不會像中國那樣狂漲呢？今年年初東京的房價，與5年前的房價相比，平均是上漲了15%左右。為什麼東京的房價會出現上漲呢？這裏面有3個最基本的原因，一個是因為東京的商業用地的土地價格上升。最近幾年，大批外國遊客的到來，使得不少公司紛紛建造酒店和各種商店，這就促使東京的商業土地價格出現上升，商業土地價格上升也自然帶動了住宅土地價格的上升。
還有一個因素，就是東京奧運會的因素。2016年，到日本旅遊的外國遊客已經突破了2400萬人，根據日本政府的估計，每年遞增15%的話，在2020年東京奧運會開幕時，外國遊客總數一年將達到4000萬人。這樣一來的話，東京和日本主要旅遊城市的酒店就會顯得不夠，因此政府就積極鼓勵發展家庭旅館來接待外國遊客，這就讓一部分人看到了商機，買房開家庭旅館，因此導致東京等一些城市二手房價格的上升。
第三個原因，是包括中國人在內的外國人在日本購買房產，這幾年已經成風，尤其是華人在日本的購房率年年攀升，甚至出現了炒房的現象。
那麼，日本的房價是不是會繼續上漲呢？日本不動產研究所的本田部長認為，到2020年東京奧運會開幕前，還有一點上漲的空間，此後會出現滑坡。原因在於，日本的目前空房率，也就是無人居住的房子已經達到2400萬套，預計到2025年，將會達到3000萬套。加上日本的出生率越來越低，房子需求人口減少，因此，房地產市場的供大於求的問題會越來越嚴重，房價上漲的空間已經沒有。所以，他是這樣勸我：如果你是想買來自己居住的話，現在可以買。如果你想買了以後出租的話，建議你不要買，因為可以出租的房子太多，必定會拉低租金，無法保證盈利。
他這麼一說，我想起前幾天我們辦公樓的房東給我寄來的一份通知書，說從2017年1月開始，辦公室的租金便宜1萬日元。看來這就是一個兆頭。
