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業內人士:房地產是中國的一劑鴉片

2016年1月8日,清華大學中國與世界經濟論壇(三十)——「2017:何以穩中求進」在清華大學舉辦。論壇上,中國房地產經理人聯盟秘書長、優鋪網董事長陳雲峰表示,房地產對於我們國家來說,是一劑鴉片;中國想經濟穩增長,穩住房地產則是重中之重。以下根據現場速記整理的部分內容。

2017房地產行業會大退,帶來「不穩」?

我曾明確說英國會退歐,美國特朗普會當選。到目前為止,可以說這是判斷較為準確的聲音。我來這裏五年了,每一年我對房價的估計都沒有失誤過,這是我最自豪的。所以美國特朗普的當選,請大家不要小看開發商,一定要重視開發商的聲音。

2016年房地產確實是跌宕起伏,它的漲幅成果堪比歷史上最好的2007年。2016年僅北京就成交了14萬套房,一個月1.2萬套。這是一手房,二手房將近28萬,這說明北京房地產的交易量非常活躍,不光是開發商賣出來的12萬,算上二手房,老百姓之間的買賣,應該說非常活躍。在北京16年房地產的銷售量同比增長了40%。再就是北京的房價增長了40%,這個幅度確實都是非常大的。

上次論壇,我們都準確預測到了房價的走勢。像北上深這樣的城市,依然是非常確定的,這個在業內一點爭議都沒有。北京五環內基本上都沒有房,有房都是在15萬左右。17年剛才提到了是什麼樣的一個態勢,17年像一線城市的房價還會增長,因為老百姓沒有別的理財方式,現在中國已經被房地產綁架了。

大家可以算算家裏面所有的財產,房產絕對超過95%,就那一套房子值錢,衣服和汽車全都不值錢。中國就可憐到房地產還是一點希望,如果這個房子再出問題,真的就完了。所以從這一點上穩中求進,我覺得先要穩房地產,房子現在千萬不能出問題。

房子首先是經濟問題。大家以為房地產行業是行業中的老大,實際不是。房地產對於我們國家來說,是一劑鴉片。中央領導也不想如此冒險,但16年還是有所涉及。但是這點「涉及」對整個經濟還是有一個強心劑的作用,因為房地產行業背後確實是第一能消化大量的資金,這些資金沒有流入到房地產,沒有形成具量的通貨膨脹,是房地產吸納了大量M2資金。第二,房地產拉動了所有的行業,只要房地產一打噴嚏和感冒,其他的行業確實會發燒。實體經濟沒有人賺過錢,不能說僅靠房地產拖累了其他的行業,房地產只是盡到一個母親的責任而已。

所以17年的預言,像北上深這樣的房價還會有15%的價格增幅,北上廣深加上東莞和廈門,這些城市都是人口在湧入的,這些房價還是有穩定的上漲,它的上漲肯定高於GDP

還有幾個比較看好的城市,像成都鄭州、石家莊、昆明、蘭州、福州、這幾個城市是有問題的。像杭州,16年的明星城市合肥南京,還有天津、珠海、南京、武漢、佛山、南昌,這九個城市人口是在湧入,其他的城市都不行了,包括省會城市都會有問題。地級市和縣城一片哀鴻。

企業分層也特別厲害,2016年對中國經濟和企業都影響特別大,16年有三個企業過了三千億,那就是恆大萬科和碧桂園,他們是過了三千億,萬科是3600億。王石現在提出來萬科要奔萬億,而且在過去2016年,王石已經擺脫了寶萬之爭。王石昨天在一次會議上已經開始提大道當然,萬科就是行大道,野蠻人請退,這也是16年特別重要的一個變化。

三個過兩千的,綠地、保利和中海,還有六個過一千億的企業,就是天津的融創,還包括華夏幸福,綠城,還有大連萬達,另外還有華潤和金地,16年這些企業都深深影響了我們的生活,而且開發商的手開始伸向各個領域。大家都知道恆大,把女足的郎平搞定之後,現在在幫籃球,這些將來都要靠開發商的。

另外,行業的集中度特別增加了,原來行業龍頭企業在房地產這邊集中度特別低,現在集中度非常高了。我們分析了一下2016年TOP20開發商比去年同期增長了81%,大家可以到每一個城市,都能夠見到「336」這裏面的企業,你買他們的樓盤,再加上我剛才說的城市,你的選擇就會基本正確。這些樓盤和城市不僅是上漲的時候漲得快,當遇到金融有問題的時候,貶值的速度也會特別低。地級市和縣城的房子,如果金融出了問題,根本扛不住的。

我認可袁鋼明教授說的,去年中央明令禁止了首付貸,槓桿有點用得出格了,黃奇帆主要對首付貸進行明確的表態,他說這不行,這是風險。首付貸是30%,但是去年因為老大有去庫存的說法,降到了20%,去年買房能用20%的首付就能夠買。20%裏面有的機構比如說鏈家,20%仍然能給你提供貸款,這就叫首付貸。相當於不用掏錢,相當於美國的次貸。16年玩次貸特別厲害,這個已經給中央明令禁止了,去年查P2P的企業查得厲害,北京寫字樓空出20%都是P2P企業,16年寫字樓受到了重創。

我們說中國房地產,實際上一線城市仍然是看好的,二線城市開始分化,三四線城市仍然是危機重重。當然2016年9月30日這是一個特別重要的節點,要痛下殺手,還是給這個行業冷凍了。2017年整個中國房地產行業銷售量基本上回到了2015年的水平,會下降40%,這個跟今天的判斷是差不多的。16年是大年,17年是小年。因為房地產有三年到三年半的周期,今年應該說是房地產行業壓力特別大的一年。

我們在年底的房地產行業各大會議上,大家都說準備過冬。開發商準備過冬,可能銷量大幅度下來之後,房價也可能會出現小幅度的變化,這是全國平均的。像北京、上海深圳,是比較特殊的。這些城市現在沒有地,而且我跟大家報告一下,去年年底的時候,北京拍出來大概五塊地,都拍成了全持有,一年半以後北京沒有房子賣了。這是發生在房地產特別可笑的事,但是就要發生了。要開十九大,中央說房地產不許漲,領導研究怎麼不許漲,大家把這個地拍了,要拍持有率,誰持有,然後大家就報,這是明拍。

進入暗拍階段,請大家填表,四家全持有。所以現在北京遇到一個房子,你想買房子沒有了,將來都是開發商去持有,實際上有官員不作為,就是缺這個房子來調節市場。但是領導的意思下來之後,底下在執行過程中確實出了問題。去年最重要北京的土地政策,都給拍成了持有,天津叫熔斷,只要是低價高於1.5倍就熔斷,就終止了土地供應。本來房價高是因為增大供應,但是政策熔斷了。蘇州是抽籤,你們五家企業抽籤,誰抽中了誰拿走了,7歲我們玩的遊戲,現在我們這邊都在玩。所以房地產市場不是一個市場化的市場,為什麼歐洲、美國和日本都不承認我們的市場化,我覺得是有道理的。

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