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香港樓市強弩之末 提防泡沫爆破

自美國2009年量化寬鬆,利率異常地低無可低,資金泛濫成災,全球資產市場充斥泡沫。到了今年,美國將加快利率正常化,加上中國嚴打走資,資金供應的改變恐成為引爆資產泡沫的導火線,這既非危言聳聽,更非杞人憂天。

事實上,香港私人住宅投資回報率創18年低位,市民供樓負擔能力持續下降,都是樓市泡沫爆破前的警號。明知山有虎,仍不自量力入市,便是鹵莽不智,最終只會自討苦吃!

過去四年,港府致力增加土地供應,多次推出「辣招」為樓市降溫,惜至今未能煞停樓價升勢,更扭曲了市場正常運作。二手成交不活躍,不少久等入市的買家轉投一手市場,結果新界新盤開售尺價動輒逾1.5萬元,樓價與港人負擔能力差距愈來愈大。

差估署最新資料顯示,去年11月,所有類別私樓回報率創紀錄新低,其中樓價升得最癲的細價樓,回報率僅2.8厘;面積最大的單位組別回報率亦跌至兩厘關。換言之,無論是「細細粒容易食」的細單位,抑或大大間的豪宅,投資回報率可以說已不再吸引。

無可否認,物業投資回報下降不是香港獨有,而是全球樓市都面對的問題。持續長時間的低息和資金泛濫,抵銷了樓價上升的影響;資金成本低廉,銀紙不值錢,亦令投資者繼續留守投資回報不斷下降的磚頭。可是,隨着美國新任總統上場,今年聯儲局會議不再是估息率「加」與「不加」,而是加幅多少,美國市場美元資金供應將會減少。

另方面,人民幣貶值壓力有增無減,走資危機嚴峻,幾可肯定年內中國難以放鬆幣策,並會繼續嚴防走資。中美兩國政策轉向所產生的去槓桿效應,對資產價格的影響實不能輕視。

可以預見,今年低息和熱錢泛濫的趨勢將會逆轉,樓價正處強弩之末。雖則有指現時香港家庭供樓負擔比率仍然健康,經濟和就業市場穩定,可抵銷加息帶來的供款壓力,又謂供款及借貸還款對收入比率中位數不高,對比全球其他主要城市,樓價仍有上升空間云云。這些樂觀的假設,會否隨着美國新總統上任,國際形勢轉趨緊張,外向形的香港經濟首當其衝而被否定?

要明白的是,今次港樓癲市的力量,一定程度是來自 大陸熱錢,若然 大陸經濟持續穩定,北水或可再延續港樓泡沫一段時間,否則連鎖反應下,只怕今次樓市危機所面對的調整幅度和時間,將會是史無前例的!

責任編輯: 楚天  來源:東網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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