德銀最新報告顯示，截止2016年9月，中國銀行業的房地產相關貸款達到55萬億人民幣，相當於銀行總資產的25%。
樓市調控對於銀行業貸款的風險主要集中在對小型私人開發商上。報告顯示，營收排名在75%以後的開發商，其債務比例達到EBITDA的60倍。如果銷售減緩10%，該槓桿比例可能會高達74倍。
相比而言，居民抵押貸款的風險要小很多。報告顯示，中國銀行業的居民貸款將能夠抵抗45%的房價下滑。
國有四大銀行對風險更低的抵押貸款的敞口更大，對於風險更大的開發商貸款敞口更小，因此在樓市修正的情況，其風險更小。股份制銀行和城商行的情況恰好相反，因此其風險更大。
報告指出，往最壞的方向想，若樓市像當年溫州那樣糟糕，上市銀行需要籌集的總資本達2萬億，但工商銀行、建設銀行、招商銀行不需要籌集任何資本，也可抵抗房價下調。
房地產貸款佔據銀行業四分之一江山
德銀報告預計，截止2016年9月，中國銀行業的房地產相關貸款達到55萬億人民幣，相當於銀行資產的25%。房地產相關貸款主要由以下幾個方面組成：
①抵押貸款18萬億；②開發商借貸（包括貸款、債券和影子銀行）15萬億；③對以房地產為抵押的普通公司貸款22萬億。
報告指出，在以上房地產相關借貸中，居民抵押貸款問題較小，因居民部門槓桿率依然較低，抵押緩衝依然較強。德銀預計中國抵押貸款的貸款價值比（LTV Ratio）僅為55%。換句話說，抵押貸款將能夠抵抗房價最多向下修正45%。
然而，在德銀對於457家發行債券的開發商的研究中，顯示小型開發商和私人開發商風險更高，因為他們的償債能力更弱而融資渠道持續收緊。營收排名75%以後的開發商的債務比例達到稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）的60倍。如果銷售減緩10%，該槓桿比例可能會高達74倍。
回首溫州樓市：房價三年內跌47%銀行業不良率飆升至22%
儘管德銀稱風險主要集中在小型私人開發商上，但其可能對經濟的其他方面產生巨大的溢出效應。德銀將溫州作為一個典型案例。
溫州今年的房價跌幅超過40%。這對於銀行的影響是嚴重並且是雙重的。首先，不良貸款比例近年來累計達到22%，也就是說不良貸款每年增長約4-5%。
其二，因當地房價大幅下滑，居民紛紛將存款轉移至外地。存款外流迫使銀行的貸存比飆升至95%，這導致了更高的融資成本。
在這種情況下，溫州銀行業2014年的平均資產回報率為-0.4%。
風險集中在股份制銀行和城商行
國有四大銀行對風險更低的抵押貸款的敞口更大，對於風險更大的開發商貸款敞口更小，因此在樓市修正的情況，其風險更小。股份制銀行和城商行的情況恰好相反，因此其風險更大。
為探討最壞的情況，德銀假設不良貸款率飆升至20%，即每年不良貸款率飆升4%，與當年溫州樓市情況類似，以進行壓力測試。
壓力測試顯示，若情況變得與溫州樓市一樣差，國有四大行、股份制銀行、城商行的一級資本充足率均有下降。
相比而言，國有四大行的資本充足率下降較小，其中工商銀行、建設銀行甚至不需要另外籌資資本，也可滿足監管紅線。但股份制銀行、城商行的一級資本充足率則大幅跌破監管紅線。
報告稱，壓力測試下，上市銀行2020年需要籌集的總資本達2萬億。
其中，國有四大行2020年需籌集的總資本為6250億元，佔據銀行淨資產的14%；股份制銀行需籌資的總資本為1.2萬億，佔據該類型銀行淨資產的77%；城商行需籌資的總資本為1520億元，佔據該類型銀行淨資產的59%。
