今年以來，中國房產市場再現火爆，引發地產泡沫破裂的擔憂。
9月15日，姜超老師：滿眼都是房貸；
9月23日，姜超老師：中國居民房貸槓桿真的不低了；
9月26日，姜超老師：2016年或是中國房地產市場的歷史大頂；
這一次，姜超老師直接發問：「泡沫破滅會怎樣？」
以下為海通證券姜超、顧瀟嘯研究報告《泡沫破滅會怎樣？——對國際經驗的再探討》節選，授權華爾街見聞發表。
經濟表現：需求萎靡，行業分化
地產泡沫破滅後，首先發生的是私人住宅投資暴跌。日本住宅投資增速在92年降至-4.5%，美國在09年降至-24%左右。私人部門其他投資也很快受到影響。日本、美國的企業設備投資增速分別從泡沫頂峰時的16%和10%降至-10%和-22%的低點。
但分行業看，地產相關行業投資下跌嚴重，而非耐用品及服務行業的投資如食品、教育、醫療等影響相對較輕。消費減少，類型分化。90-91年日韓地產泡沫先後破滅，帶來了消費增速的跳水，分別由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。
從影響程度看，耐用品消費大於非耐用品，商品消費受影響大於服務。而消費下滑的原因在於居民可支配收入降低，以及資產負債表惡化，居民財富嚴重縮水。以美國為例，04年到06年美國密集加息導致債券等信貸工具同比大幅降低，金融資產此間縮水嚴重，而隨着06年開始地產泡沫破滅，佔據非金融資產主要部分的房地產價值降低了15%，同時股票價值大幅波動，金融資產08年同比減少13%。財富效應制約了居民的消費能力，消費者信貸增速08年下滑至1.3%，09年更是降到-3.4%。
此外，就業低迷，經濟通縮。具體來看，非周期性行業狀況好於周期行業。居民、企業預期悲觀，通縮成為後泡沫時期經濟繞不開的特徵。
信貸市場：貸款跳水，銀行危機
美國在泡沫破裂後信貸大幅跳水，從06年開始，居民貸款償付壓力逐漸顯現，抵押貸款增速不斷下滑，09年各項貸款增速均大幅跳水並轉負。日本的槓桿則來源於企業與居民，在危機後信貸低迷，無力復甦，91年地產泡沫破滅後，企業信貸總額隨之大幅下滑，2000年以後才低位企穩，居民信貸增速也顯著下滑，但幅度小於企業部門。日本和美國的主要區別在於，其企業更多地利用信貸擴張投資股票和地產，因此泡沫破滅後企業信貸縮水程度要嚴重得多。
從行業看，製造業貸款持續低迷，非周期行業信貸衝擊相對較小。
此外，違約攀升，銀行危機。房價下跌、經濟轉差，導致銀行資產負債表惡化，利潤大幅跳水，倒閉潮出現。如美國06-10年倒閉及救援銀行數量分別為0、3、30、148、157；而整個90年代日本銀行業效率低下，盈利能力遲遲不能恢復。為降低風險，銀行選擇惜貸，進一步壓制資產價格和實體經濟，形成惡性循環。
金融市場：股市分化，國債走牛
日本和美國的股市在後泡沫時代均出現大跌，但長期命運截然不同：日經225從89年的近4萬點暴跌後，直到現在點位仍不足當時的一半；標普500指數在大跌後，當前點位又達到了07年高點時的近1.5倍。
美日股市分化一是因為美國在地產泡沫破滅後及時救助了銀行，保護了其資金融通功能，二是因為其經濟更具活力和彈性，創新和科技進步快，而日本面臨老齡化等諸多結構性問題，經濟恢復慢。
地產泡沫破裂，國債收益率逐步下行，信用利差極速走擴。受到經濟回報率走低、貨幣寬鬆政策的影響，日本10年期國債利率從90年代初開始由升轉降，開啟了漫長的收益率下行之路；美國10年期國債收益率從07年6月的5%降至08年初的3.4%，半年下降160個bp，而信用利差短期內則迅速擴大。
一級市場上，08年美國抵押貸款債券和企業債發行規模均縮水近40%，相反國債發行增長迅速，印證了政府財政政策轉向積極，應對危機。
中國現狀：經濟嚴重依賴地產，風險較大
房地產直接和間接創造了中國近30%的需求。對統計局公佈的2012年中國投入產出表進行測算，可以發現，房地產（服務業）和建築業（剔除土木工程建設）每增加100元GDP，可以直接或間接為其它行業創造139元的需求，以此測算得出，房地產和建築業創造的經濟需求佔GDP的27%。今年上半年6.7個百分點的經濟增長中，有33%、即2.2個百分點是由房地產和建築業拉動的。可以說，經濟對地產依賴程度非常大。
但由於地產大周期已過，風險較大。從其它國家的發展經驗看，人口結構周期決定了地產周期。從2000-2030年中國各年齡段人口變化來看，老齡化趨勢十分明顯。16年以來地產市場再次火爆，其中有貨幣和非理性因素。考慮到經濟對地產的依賴性，必須對地產泡沫加強警惕。
