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為什麼中國一線城市的房價遠比其他地方危險

在二線,三線以下的小城市和縣城的房產,它們的房屋屬性還是佔主導因素,由於其參與信用派生程度低,因此金融屬性弱,投機屬性也弱,帶的槓桿也低。

事實上,越是遠離金融系統的房產的房屋屬性越強,金融屬性越弱,比如設想一個極端情景,一個內陸偏僻山區的農房,或者一個小縣城的房子,他幾乎100%就是房屋屬性,這種房子很難產生泡沫,因為購買者幾乎都是自住需求,投機比例極低,所以當信貸危機爆發時,它受衝擊程度也極弱,因為支撐它的價格的貨幣能量中信貸的部分也幾乎沒有,別說與信貸派生的關係弱,甚至和基礎貨幣的關聯也很弱,因為中國特色的貨幣制度是外匯占款占基礎貨幣的大部分,而外匯占款基本靠外貿出口和資本項目流入而產生的,出口產業大部分集中在沿海地區中心城市,外資流入目的地基本集中在都在沿海地區,這就是導致沿海一線城市金融系統獲得的基礎貨幣來源非常豐富,這為其信貸泡沫和高漲的房產價格墊定了基礎。

而沿海地區,尤其一線城市則恰恰相反,這些地方的金融系統往往發達的多,無論是外匯占款形成的基礎貨幣還是銀行體系信貸市場派生的信貸貨幣都非常旺盛,所以沿海地區,尤其一線城市的房價與信貸派生高度相關,金融系統產生的信貸貨幣的能量很大,對這些地區的房價起到了很大的影響,通俗的說就是一線城市的槓桿高,而信貸加槓桿對房價的影響往往會超調,當信貸泡沫產生時,一線城市的價格領漲全國,而當信貸泡沫破裂時,首當其衝受到衝擊最強的也是一線城市的房價,金融被動去槓桿導致信貸湮滅,將嚴重衝擊一線城市房價,因為一線城市空前虛高的房價本質就是中國信貸泡沫的體現。

此外經常有人問,為什麼中國一線的房價就不能像俄羅斯那樣,貨幣貶值但是房價依然堅挺呢?在日本模式和俄羅斯模式中會接近哪一個?其實這個問題的答案就在上文,你要看看中國現在是接近當時的日本還是現在俄羅斯,很多人錯誤的認為日本當時就是發達國家,我們和俄羅斯一樣都是發展中國家,所以房價未來會更接近俄羅斯,這種觀點還是沒搞清影響房價(尤其一線城市房價—)的根本原因是什麼,根本原因是信貸因素。

中國現在的信貸狀況各方面和日本80年代末極端相似,比如極高的非金融企業槓桿,信貸泡沫非常明顯,而中國現在私人部門和非金融企業部門的槓桿率別說遙遙領先於其他DM國,在EM國中都是獨孤求敗,信貸泡沫已經到了震驚全世界的程度了。

日本90年信貸泡沫破裂後,信貸增速猛降,存量大幅湮滅,因此對信貸高度依賴的房產受到的衝擊很大。而俄羅斯什麼情況?恰恰相反,從BIS的數據可以看出,俄羅斯整個國家的槓桿率極低,別說沒信貸泡沫,其信貸派生程度連其他國家平均水平都不到,比如最重要的非金融企業槓桿率如下圖,連印度都不到(印度一直以低槓桿著稱,所以外界普遍看好印度的可持續發展),2014年的時候才50多,現在也才60,基本就中國三分之一的程度,他根本就沒有信貸泡沫,所以當2014年貨幣大幅貶值時,俄羅斯信貸存量受到的衝擊也並不大,因為本身存量規模就很小,所以其信貸波動對房價的衝擊也很小。顯然中國的信貸情況和其他包括人口結構等因素都更接近日本,唯一區別就是中國的信貸泡沫比日本89年最巔峰時都大的多。。。

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責任編輯: 楚天  來源:地產邦 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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