任何國家的經濟在經歷相當一段時間的增長奇蹟之後，隨之而來的總是艱難的結構性調整過程;當年的日本和東南亞國家都未能倖免。而一旦經濟進入低迷狀態後，影響的將是經濟活動中的各個方面;房地產作為中國經濟的重要組成部分，也難以再現當年4萬億救市之後的漲勢。因此，可以說當下對於房地產市場未來的預測，不景氣的趨勢很可能會令悲觀主義者之前的預估都顯得過於樂觀;說「暴跌」或許有些誇張，但是上漲缺乏後勁兒將是事實。
首先，中國經濟的宏觀調控涉及的範圍很廣，尤其是對於「GDP大戶」的房地產市場，可以說調控的手段和力度都是很大的;但是一直以來，調控都是在圍繞商品住宅的價格繞圈子，試圖讓房價在高位運行。而且，在房價上漲區間，儘管調控一直嘗試「控制」房價，然而房價卻被越推越高。與此相反，滿足低收入人群住房需求的保障房供應體系發展滯後，也一直沒有一個持續可靠的方案。從城市廉租房制度，到棚改房、公租房、經濟適用房、兩限房、廉租房等保障房建設，「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的理想結果並沒有出現。也就是說，房地產市場並沒有呈現一個健康發展的軌跡;從某種意義上說，樓市是存在着很大泡沫的。
其次，對於前期投資之後遺留下巨量的存量商品房如何消化，至今沒有很清晰的計劃。房屋空置率問題，也一直語焉不詳、忌諱莫深。儘管目前有地區開始試行政府回購商品房用於保障房房源，但由於存量房的用途改變勢必會出現回購價格的不易確定，所以未來改革試點效果並不樂觀。
此外，針對最近「中國樓市分化」的現象，筆者之前的文章也做過分析，即沒有「人氣」的樓市很難回暖。之所以三四線城市房地產市場的情況在救市政策疊加的情況下，依舊難以好轉，其中一個很重要的因素就在於缺乏持續的人口增長作為房地產市場增長的「溫床」;而且，未來的人口增長並不樂觀——數據顯示，中國在1985到1990年年均出生人口2300萬人左右。但1990年之後，每年出生人口開始大幅下降，每年新生兒以大約每年100萬人的速度遞減，直到2000年左右才止住下跌趨勢，穩定在每年新增1600萬人左右的水平上;而2000年以後出生的人群，總量上相比1990年代大幅銳減。
過去30年中國經濟的高速發展，正是建立在土地資本化、人口快速增長並城市化的基礎上。然而，觀察30年來的新增人口曲線，會發現1990年後出生的人口急劇減少。而90後，正是當前房地產市場的購房主力之一。從第六次人口普查和2000年以來的新增人口數目來看，人口淨流出的城市遠遠大於人口淨流入的城市，支撐房地產的「剛需」在持續萎縮。
綜上，未來樓市回暖並沒有太多後勁兒支撐，現在接盤就如同接往下掉的刀，一不留神就會讓自己鮮血淋淋。作為投資的房產，既可以是良劑，也可能是毒藥——說它是良劑，是因為房子是人的最基本的需求，而且在房價的上行空間，可以帶來可觀的收益;然而，一旦房價轉向下行，那它很可能就變毒藥，正常的投資需求也就變成了發家致富的幻想，未來的財富規劃也很可能就變成了泡沫。
作者簡介：中國外國專家局專家資質，國際註冊高級理財規劃師;《投資與理財》、《置家》、《置業》、《樓市》、《私享》、《重慶青年報》等媒體特約房地產投資專欄作者、作家;著有暢銷書《決勝海外房地產》、《澳洲房地產投資全攻略》
