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看看入住紐約豪華公寓的窮人們

布蘭登·迪斯搖中了切爾西公園的一套為低收入租戶預留的公寓。切爾西公園是一棟奢華住宅樓,位於西26街。迪斯每月要交的房租是540美元。

布蘭登·迪斯搖中了切爾西公園的一套為低收入租戶預留的公寓。切爾西公園是一棟奢華住宅樓,位於西26街。迪斯每月要交的房租是540美元。

布蘭登·迪斯(Brandon Deese)現在住的房子,跟他從小長大的地方只隔了幾個街區,但是兩者或許可以說是兩個世界。

迪斯現年23歲,小時候住的地方叫切爾西-艾略特住宅樓(Chelsea-Elliott Houses),是上世紀20年代曼哈頓西區的一個公共住房項目。但是去年,他在一次房屋搖號中幸運地擊敗了成百上千名競爭者,在位於西26街260號的切爾西公園(Chelsea Park)租到一套保障型公寓。而切爾西公園是一棟奢華的出租公寓樓。

「以前我下樓,看到的是癮君子和毒販。現在我下樓,看到的是門衛,」迪斯說。他自己就在上西區做夜班門衛。他的單間公寓每月租金是540美元(約合人民幣3321元),相當於在市價的基礎上折扣了83%左右。根據房地產網站StreetEasy上的掛牌信息,該房屋的租金市場價在3200美元(約合人民幣19682元)左右。

近二十年來,私人開發商已經藉助於各種各樣的項目,建造了100多棟面向混合收入人群的建築,如切爾西花園。它們大多位於曼哈頓及布魯克林的士紳化地區。在這些建築中,多數公寓是市價住宅,少數公寓——通常佔比為20%,被預留給了中低收入的紐約人。通過預留這些住宅單元,開發商不僅可以獲得豐厚的減稅優惠,還能被獲准建造更大的住宅,發行債券籌措資金。

上述建築往往被稱為「80/20」(代表按市場價格租售和給低收入者預留單元的佔比——譯註),針對它們的競爭非常激烈。有成千上萬的紐約人會提交申請,但是相關規定非常嚴格,只有特定收入的人群才能居住,而且申請者必須提交詳實的文件資料,比如工資單、電話賬單和銀行對賬單。良好的信用評分也很重要,一般要達到650分以上。就算只犯了一個小錯誤——比如採用了快遞而非平郵的方式寄送申請資料,你也有可能會失去搖號資格。一般來說,開發商必須優先考慮住在本地的人。

在白思豪(Bill de Blasio)市長的推動下,這些面向混合收入人群的開發項目或將得到進一步普及。白思豪政府已定下目標,擬在接下來的十年裏,以資金支持建設或保護20萬個保障性住房單元。其中一項措施很可能是強制的包容性區域劃分(mandatory inclusionary zoning)。也就是說,如果開發商的項目所在社區已被重新區劃,以提高住房密度,那麼開發商就必須從其市場定價的項目當中,拿出一部分作為低價住宅單元。而在以前,這一項目的執行是自願的。

「我們的目標,是切實構建出更多經濟多元化的社區。」紐約市負責住房和經濟發展的副市長艾麗西亞·格倫(Alicia Glen)表示,「我們致力於增加保障性住房的建設活動,同時確保在這一過程中創造更多面向混合收入人群的項目。」

對於很多人來說,當前的體系是有效的,只不過偶爾也會出現不可避免的問題。

法爾斯·奧馬爾(Farse Omar)現年27歲,從小和迪斯一起在切爾西-艾略特住宅樓長大。雖然他最近也搬離公房、住進了不遠處的西28街上的一棟豪華出租公寓樓,但他差點就錯過了這個機會。

法爾斯·奧馬爾住在西28街的AVA高線大樓。他是樓內的142名低收入租戶之一。樓內還有710位市價房租戶。

法爾斯·奧馬爾住在西28街的AVA高線大樓。他是樓內的142名低收入租戶之一。樓內還有710位市價房租戶。

Richard Perry/The New York Times

去年10月的一天,奧馬爾正步行去西村的第41公立學校——他在那裏當兼職助教。走到半路,他看見有位女士在發傳單。「我直接從她身邊走過去,什麼也沒想,」他說,「但是走過半個街區,我改變了主意,回去拿了張傳單。」

傳單上介紹了AVA高線大樓(AVA High Line)的房屋搖號信息。AVA高線大樓是一個正在擴張的開發項目,位於西28街的525號。這棟出租住宅樓毗鄰那座空中公園,其亮點是後院有一處營火坑、樓內設有一間健身房和一個家具陳列室般的超寬敞大廳。大廳里懸掛着多面鏡子,看起來頗有藝術氣息;休息區零星分佈在各個角落;書架上擺着大富翁(Monopoly)這類桌遊,看起來頗具戲謔意味。這棟樓內有710套市價公寓,並提供142套保障性住房——包括50套單間公寓、69套一居室和23套兩居室。奧馬爾加入了抽籤,將目標鎖定在一套單間公寓上。這套公寓的申請者年收入必須在19749美元(約合人民幣12.1萬元)到36120美元(約合人民幣22.2萬元)之間。

奧爾馬的年收入是22000美元(約合人民幣13.5萬元),他中了簽,於今年6月搬進一套租金為每月520美元(約合人民幣3198元)的單間公寓。根據該樓盤官網上的信息,樓內市價公寓的月租至少在3065美元(約合人民幣18851元)。

和部分(但非所有)面向混合收入人群的住宅樓一樣,AVA高線大樓允許所有住戶使用後院、休息室等設施,只不過使用健身中心還需每年多花500美元(約合人民幣3075元)。奧馬爾說,他不太可能花這個錢。

雖然是同一屋檐下,但是低價公寓和市價公寓並不相同。

「保障性住房和市價房的租金差別很大,」大樓開發商Avalon Bay的高級副總裁馬丁·皮亞佐拉(Martin Piazzola)說,「這些單元的裝修肯定會有差別——比如廚房裏是用不鏽鋼櫥櫃還是單色櫥櫃——不過電器設備都是差不多的,大小也一樣。」

當搖號機(其實是一台電腦)的輪子還在轉動時,奧馬爾跟母親住在一起。他說,自從自己租了單間公寓以後,他變得更成熟了。比方說,他現在有了一筆固定的預算,自己採購生活用品。

「自從搬進來以後,我變得更獨立了,」奧馬爾最近說,當時他組織了一場兒童足球遊戲,正站在一群夏令營營員當中。除了兼職做助教以外,奧馬爾還是哈德森協會(Hudson Guild)的活動協調員。哈德森協會是當地的一個社區中心。「如果我想繼續身兼二職的話,我也不知道自己到底想要做什麼。但是既然一個人搬出來住了,我就不得不變得更負責任,開始考慮那些問題。」

奧爾馬的家,西28街的AVA高線大樓。

奧爾馬的家,西28街的AVA高線大樓。

Richard Perry/The New York Times

現年24歲的雷·貝爾(Ray Bell),是迪斯在切爾西公園的鄰居。貝爾在金融行業工作,上個月才和兩名室友從穆雷山(Murray Hill)搬進這棟大樓。在記者告訴他之前,他還不知奢華公寓裏夾雜着面向低收入人群的單元。

「我不知道,沒人告訴過我們。」貝爾說。

「如果有人問,我會很樂意解釋的,」勝利地產集團(Triumph Property Group)的行政總裁亞當·迪希克(Adam Disick)表示。勝利地產集團目前正與海勒組織(Heller Organization)共同負責切爾西公園的租賃。「要是沒有人問,我不會披露這件事,因為我覺得這對租房並不重要。我不會說,『嘿,住你隔壁的人在銀行工作,收入有300萬美元(約合人民幣1845萬元),』或者,『住你隔壁的人是因為搖號中了簽才搬進來的。』這是一個難以掌握的平衡,但是如果他們問起來,我什麼也不會隱瞞。」

不同的樓盤有不同的政策。舉個例子,AVA高線大樓的網站在「社交特色」一欄的最後一條里就註明,「提供保障性住房」。有些市價房的住戶心裏很清楚,樓里有一些低收入的住戶跟他們同住在一個屋檐下。

「這很明顯。」Urban Compass公司的房地產經紀人馬特·阿米科(Matt Amico)說。阿米科是西20街180號威斯敏斯特(Westminster)奢華出租住宅樓的市價房租戶。他說,大樓里有些租住保障性住房的居民,會帶着筆記本在大廳里待很長時間,因為那兒有免費的Wi-Fi服務。他認識其中的一些人。「這是個出租樓,你從一開始搬進去的時候就知道它是個『80/20』,所以沒什麼大不了的,」他說,「如果真的那麼介意,你就不會搬進去了。」

馬特·阿米科是威斯敏斯特大樓的市價房租戶。威斯敏斯特大樓位於西20街,是一棟面向混合收入人群的住宅樓。他說,如果你介意跟搖號中籤的人住在同一棟樓里,「那你一開始就不會搬進去了。」

馬特·阿米科是威斯敏斯特大樓的市價房租戶。威斯敏斯特大樓位於西20街,是一棟面向混合收入人群的住宅樓。他說,如果你介意跟搖號中籤的人住在同一棟樓里,「那你一開始就不會搬進去了。」

Richard Perry/The New York Times

跟多數擠住在小房子裏的紐約人一樣,在面向混合收入人群的公寓樓里,租戶們也很少互相來往,見了面只是禮貌地點點頭,揮揮手。他們雖然可能住在同一社區,但是一般會光顧不同的店面——比方說,奧馬爾購買食品的地方是Western Beef,這是一家位於西16街的副食店,那裏的物價跟街對面的切爾西市場(Chelsea Market)可不在一個水平。在切爾西市場,一杯冰咖啡要5美元(約合人民幣31元)。

然而,雖然這兩個群體之間可能鮮有交集,卻也時有摩擦。比如說,在威斯敏斯特大樓,阿米科說他聽說有些人對聚集在大廳里的租戶頗有怨言,大樓里張貼了告示,提醒居民注意保持得體的大廳禮儀。只不過,大樓所有者Related Companies公司的女發言人表示,她沒有接到過相關的投訴。

作為一名身材高大、身高6.1英尺(約合1.86米)的美國黑人,迪斯經歷過一些令人難受的時刻。有一次他跟朋友從家裏出來,準備下樓到大廳去,有個白人鄰居看到他們走近,「把前門哐的一聲關上,鎖上了所有的鎖,」他說,「這很荒唐,因為門在關閉時就會自動鎖上,所以從沒有人會去上那些備用鎖。」

奧馬爾才搬進AVA高線大樓,他依然有點在意自己的身份地位。「如果樓里舉辦面向全體居民的社交活動,比如酒會什麼的,我會去參加,但我會帶上一個朋友,」他說,「我不想去了之後就在那傻站着,給人的感覺就像,『噢,那個低收入的傢伙來了。』」

阿米科的家,西20街的威斯敏斯特大樓。

阿米科的家,西20街的威斯敏斯特大樓。

Richard Perry/The New York Times

在大多數「80/20」中,保障性住房和市價單元混雜在同一棟樓里,兩個租戶群體緊緊相鄰。

但是,在有些面向混合收入人群的開發項目中,保障性公寓和市價單元被安排在不同住宅樓內。此外還有所謂的「寒門」,那是給非市價房租戶準備的單獨入口。近幾個月來,這樣的安排受到了抨擊。2009年,市政府曾對區劃法規做出改動,允許濱江大道(Riverside Boulevard)40號這類住宅樓針對不同群體設置不同的入口。而今,市政府表示將對這一改動做出修訂。

「這樣的安排會提醒你注意自己的身份,」戴西·費爾敏(Daisy Fermin)談到自己的生活狀況時說。費爾敏現年34歲,住在布魯克林威廉斯堡的高層項目Edge附屬的一棟低層建築里。她住的這棟樓位於北6街34號,既沒有門衛,也沒有配套設施,窄小的大廳被漆成單調的淡綠色,裏面只放了幾盆枯萎的室內植物和一台ATM機。條件跟幾步之遙的的另一棟Edge住宅樓相差甚遠。那棟樓里都是奢華市價房,住戶們坐擁一覽無餘的水景和眾多配套設施。大廳也超級寬敞,裏面安裝了壁爐,鋪着閃閃發光的面磚,還配備了門房。這兩棟樓由開發公司Douglaston Development建設,隸屬於同一個面向混合收入人群的項目。Douglaston Development拒絕對此發表評論。

「這些人住的樓,條件好得驚人,裏面有泳池和各種各樣的設施。我可以從窗口看到,但我自己應該是沒法進去的,」費爾敏說。她在紐約市人力資源局(New York City Human Resources Administration)擔任資格認定專員,年收入31500美元(約合人民幣19.4萬元),房租每個月976美元(約合人民幣6003元)。她說自己一個月實際到手的收入是1600美元(約合人民幣9841元),「而房租已經將近一千美元,所以交完房租後,我就沒剩多少錢了。」

由於房租在上漲,而且據她說,公寓的乙烯基櫃面一沾水就會彎曲,地板磚上也有裂口,因此費爾敏正準備再次搖號,找個房子搬出去。

但搖號是個艱難的過程。「他們讓你用平郵寄送申請材料——不能用快遞,也不能用掛號信。而且你必須滴水不漏地完成每一個指示,要不然就會失去資格。」Citi Habitats公司的經紀人娜塔莉亞·帕迪亞(Natalia Padilla)說。她自己申請過搖號,也幫客戶申請過。

舉個例子,費爾敏申請參加針對北6街的單間公寓的搖號時,被拒絕了兩次,她兩次都提出了異議。「他們先是說我賺得太多,後來又說我賺得太少,最後終於說我賺得不多不少了。我就像金髮姑娘似的(Goldilocks,金髮姑娘的故事出自格林童話,講的是一個金髮姑娘誤闖進了三隻熊的家,看見桌上有三碗粥,她不吃熱粥,不吃冷粥,只挑不冷不熱的吃,吃完後挑了張剛好舒適的床睡了——譯註)。」

面向混合收入人群的開發項目有望增加,根據布魯克林商業區夥伴關係(Downtown Brooklyn Partnership)組織的數據,單是布魯克林商業區就會新增1100套保障性公寓。在這種情況下,支持保障性住房的人士已開始提供指導,幫助申請者完成手續。

還有一些人正在推動放寬嚴苛的收入限制。目前的收入限制要求申請者的收入水平必須滿足特定數額——多一美元或者少一美元都不行;同時還要有良好的信用評分,有能力支付租金。人們擔心的另一個問題是,許多面向混合收入人群的開發項目,將收入非常低的紐約人排除在外,反而青睞收入更高的人群,而且許多住宅樓里提供的房型都是單間公寓和一居室公寓,很少有適合家庭居住的較大單元。

「這個現狀給人的感覺是,開發商更歡迎單身族、小兩口和收入可能符合條件的年輕職業人士,而不歡迎低收入的大家庭。」紐約市議會代表布魯克林第39選區的議員布拉德·蘭德爾(Brad Lander)說,「你不會因為申請的住宅單元面積更大而收到更多補貼;不過這些大單元的建造成本更高,所以建造面積較小的公寓也是有經濟利益驅動的。」

開發商也在與搖號作鬥爭。他們需要花很大的精力,從成千上萬名申請者中尋找符合所有條件的人。舉個例子,切爾西公園內只有51套公寓,卻有15000名申請者在競爭。對於那些中了簽的幸運兒來說,這件事可能會給他們的生活帶來深遠影響。

「它改變了我的生活,」迪斯說,「有些人看到我,覺得我是少數群體,可能會瞧不起我,但我不在乎,」他說,「我不敢相信自己住進了那樣的地方,我才23歲就有自己的房子住。我之前一直覺得我會過上好生活,只不過沒想到會這麼快。」

責任編輯: 寧成月  來源:紐約時報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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