2014年房地產意外地在非政策因素影響下開啟調整。雖然日前住建部官員表示房地產市場增速下降很正常，但真實的房地產市場，房價究竟有怎樣的變化，市場供求又有哪些新的現象，《經濟參考報》記者分赴北京、天津、河北，以這三個典型地區為代表，從深層次揭示最真實的房市。
李強是我愛我家一名經紀人，雖然剛剛經過端午假期，但他這周的業績仍沒有什麼起色。「去年這個時候我就想，什麼時候能休息一下就好了，沒想到，就這一年，完全變了。」李強說，2013年6月，他每天幾乎要接待10餘個客戶，有時晚上10點都得去陪客戶看房。但進入2014年，客戶仿佛一夜蒸發，現階段平均每天也就只有2、3個客戶。「去年是多少客戶搶一套房，今年是多少套房等着客戶挑選。」李強說，在他工作的馬家堡西里小區，有一套房已掛出近1個月，但幾乎沒有人詢問，以致客戶不得不將出售意願改為出租。這只是現階段北京房地產市場的一個縮影。在供求關係轉向的背景下，北京房地產市場，尤其是二手房市場，買賣雙方地位互換，作為2013年一線城市代表的北京房價不再堅不可摧。
供銷嚴重逆轉成交大幅下挫
據鏈家地產市場研究部統計，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房後，純商品住宅成交量為4284套，比4月上漲0.8%，比去年同期下降23.5%。鏈家地產市場研究部張旭表示，從4月份入市的項目來看，31個項目的平均簽約率為27.2%。其中僅有8個項目去化率在五成以上，有12個項目的簽約率在一成以下或無成交。
他表示，4月份以來入市的項目，除了性價比較高的低價剛需項目熱銷，大部分項目的去化率並不是很高，成交周期拉長，開發商資金回收的周期也相對拉長，加速周轉的壓力不容樂觀。張旭認為，5月份市場毫無回暖跡象，儘管供應在大量入市，但是幾乎沒有帶動成交，自4月至今，已連續兩月維持在4000餘套。目前來看，觀望周期還在繼續，市場陷入低迷，價格下行壓力較大。
的確，事實上本寄希望於「紅五月」的北京，再度陷入沉寂。5月北京成交量僅51萬平方米，環比下跌5%，同比下跌高達45%，就是與2014年月均值增幅相比，其下降幅度也高達49%。而值得注意的是，供銷嚴重逆轉。5月，北京新增供應接近140萬方，總量同比增加176%，環比增幅6%，在此影響下，北京供求比從之前的0.8，一路直漲至2.4。但值得注意的是，高企的供應、降低的價格，並未吸引大量需求購買。
與此同時，在成交量的影響下，土地市場再次陷入灰色境地。CRIC數據顯示，2014年5月，CRIC監測的三百個城市土地成交總建築面積共計為2752.39萬平方米，環比下降33%，同比下降61%，總成交金額為817.66億元，環比下降33%，同比下降41%。其中，北京方面，成交面積18.03萬平方米，同比下滑60%，環比下滑88%。成交金額方面，成交總額達58.45億元，環比下滑高達80%。
對此，CRIC研究中心表示，北上廣深等一線城市，雖然月內項目降價頻頻，但成交量更是同環比均呈下滑態勢。這一方面是由於購房者對區域未來趨勢繼續看跌或者認為還有下跌可能，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，仍然保持觀望;另一方面更普遍的，則是因為降價項目本身定位與市場需求不匹配，產品本身難以滿足市場主流需求，降價也無法有效刺激需求釋放。
中低端項目成為供應主力
2014年北京房地產市場同往輪調整類似，在城市周邊郊區縣率先啟動。《經濟參考報》記者調查發現，在去化日益困難的剛需市場，房企的推盤強度與讓利幅度也正在不斷增加。除了零首付、特價房等多種折扣外，頻繁推盤、順開以及直接以低於取證價的價格開盤也開始頻頻出現。
亞豪機構的統計數據顯示，端午3天小長假期間(5月31日至6月2日)，包括朝陽區的臻園、房山區的天恆樂活城D5、通州區的K2玉蘭灣、大興區的住總萬科橙及順義區的會展譽景在內，北京共有5個老項目後期開盤，累計向市場新增了千套房源。而除了臻園的售價在48000元/平方米外，其餘4個項目的售價在每平方米1.8萬元到2.9萬元/平方米之間不等，定位剛需、剛改客群的中低端項目再次發力，成為主力供應。
但與去年房企因為拿不到預售證賣不出高價主動「封盤」的現象相反，今年剛需項目不但普遍以低於預期的價格開盤，甚至隨着時間的推移，還出現了開盤價格大幅低於取證價格的現象。5月31日，房山的天恆樂活城D5以18500元/平方米的價格推出了最後一期產品，雖然與一年前15000元/平方米的售價相比提價近兩成，但是與該批房源25000元/平方米的取證價格相比，實際開盤價格仍降低了不少。
預計「實質性降價」將會來臨
對於現階段房地產市場，CRIC研究員朱一鳴表示，國內房地產市場從2002年發展至今，其間經歷過2005年、2008年、2011年三次較明顯的調整期，隨後市場便快速反轉，形成量價齊升的局面，以致於陷入「屢調屢漲」的怪圈，究其根本原因在於人口、城鎮化、住房需求等最基本的內在力量支撐其上升。
但今時已不同往日，經過多年發展，這股支撐力量已經發生質變，此番市場調整根源在於供應無節制增加、價格快速攀升、需求萎縮等市場內生性因素所導致。既然市場上升期調控政策控不住，那在市場調整期「救市」政策恐怕也托不住，預計調整將會深刻而漫長。
張旭則認為，當前價格處於穩定止漲階段。而隨着庫存的不斷積壓，開發商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演，力度也在不斷加大。從之前的低價開盤，預存優惠到目前的「零首付」等營銷策略，都難以撬動觀望的剛需，市場膠着繼續。在本輪促銷過後，如果市場情況沒有明顯改善，預計「實質性降價」將會真正來臨，「以價換量」或會重演。
亞豪機構副總經理任啟鑫據此分析認為，未來市場，在信貸未見放鬆、自住型商品房提速供應的雙重壓力下，由於大量剛需客群轉向等待自住商品房，一向以剛需為主的北京商品住宅市場，其買方特徵將日益明顯，這將倒逼現有商品住宅項目加速進入下滑通道，尤其是供應同質化的郊區，或將進入實質性的「以價換量」階段。
以北京為代表的一線城市，房價不再堅不可摧，而二線、三線城市更是如此。天津在高企庫存的壓力下，再度取消了藍印戶口，天津房地產市場將怎樣擺脫庫存壓頂現狀，河北方面，雖然借着京津冀經過了一段較大的漲勢，但後期是否房價仍有支撐，請繼續關注《經濟參考報》為您帶來的後續報道。
