溫州、鄂爾多斯樓市崩盤已是老故事。
過年一過，浙江杭州城北的德信·北海公園宣佈，新房將以1.58萬元/平方米的價格銷售，與降價前1.9萬元/平方米的均價相比，該項目均價下降了3200元。隨即，離該盤不遠的天鴻香榭里均價直降3400元。很快，蝴蝶效應顯現，杭州又有8個樓盤做出不同程度的價格調整。
從三四線城市常州、秦皇島颳起房價下降風，蔓延到二線城市長沙時，堅定看多者還在堅信，北上廣深一線城市不會跟隨。現在，房價水平直逼一線城市，被視作國內樓市的重要風向標之一的杭州也降價了，樓市故事又有了新劇情。
2月26日，銀行停貸消息滿城風雨之際，數十家銀行集中出面闢謠，但《華夏時報》記者採訪了解到的是硬幣的另一面。
「雖然嘴上說沒停，實際上跟停了差不多，作為國有大銀行，不好意思承認，怕輿論影響太大。」建行一位支行行長對本報記者表示，凡是和房地產相關的上下游，鋼鐵、建材、水泥等今年基本上都已暫停貸款，開發貸和按揭貸雖說未停，但規模卻不及正常水平的十分之一。
山雨欲來。人民幣出現罕見的急速下跌，資本流出跡象明顯;香港樓盤降價30%，李嘉誠甩盤，王石提醒「小心樓市」，再加上樓市已連續上漲十多年，長期累積的泡沫終有破的那一天，會是2014年嗎?這會是房地產商的逃命年嗎?
現在可以確定的是，樓市恐慌情緒已開始蔓延。
杭州風向標
這一次是杭州。
「目前杭州真正降價的就這兩個樓盤。」上述降價房企內部人士告訴記者，北海公園由於前期定價過低遭哄搶，後期漲價過高后遇冷，降價屬於價格的自我糾偏，而且只剩尾盤。
即便如此，一個令開發商們憂慮的事實是，杭州高企的庫存，早已令房價搖搖欲墜。業內人士認為，多米諾骨牌一旦被推倒，接下來市場調整不可避免。
據了解，2013年末杭州存量房突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末存量面積增加41.05%，到2014年的入市供應量還將更大。杭州一家房企老闆告訴記者，其實在過年前房企已經做出了預判：今年杭州樓市不會太好。
「去年房價漲得太厲害了，積累三年的需求半年的時間就被消耗完，2014年的需求增長有限;另一方面，去年開發商加快了開發速度，今年一些商品房供應量較大的區域，去化壓力比較大。」上述房企人士說。
杭州雙贏置業總經理章惠芳在接受記者採訪時稱，降價主要是在杭州的城東片區，而這一片區恰好是土地供應的大戶。
「去年11月份這一片區就有很多樓盤在暗降。」章惠芳表示，由於土地供應量大，未來新房銷售壓力大，所以很多樓盤年初就在醞釀通過降價來加快銷售。
不僅是杭州，2月21日開盤的江蘇常州「雅居樂星河灣」開始「六折甩賣」;湖南長沙「藍光COCO蜜城」元宵節後直降2000元，引發業主打砸售樓處維權。據長沙房地產人士稱，目前長沙僅該盤降價，與開發商自身資金鍊緊張有關，其它尚無跟進動作。此外，河北秦皇島「珠江道12號」早在1月29日，就在網上宣傳「高層現房，購房6折優惠」。
而「空城」、「鬼城」已成為多個三四線城市的代名詞，由於房地產過度開發，降價促銷城市不斷增加。據統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌。而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市。
那麼，降價潮會不會蔓延至一線城市?
隨着恐慌情緒的蔓延，廣州、深圳降價的消息也開始見諸報端。但據記者了解，目前僅是開發商推出的讓利促銷活動，暫時還沒有明確打出降價的旗號。如廣州時代花生推出8.8折優惠活動，據該盤銷售人員介紹，實際上並沒有降價，2月比1月還小幅漲了1個點。
業內人士認為，北上廣深一線城市與杭州市場的供需狀況明顯不同。報告顯示，2014年1月，北上廣深的商品住宅去庫存化周期為7.0、8.9、9.0和10.7，而杭州為13.6。
「不過市場都是聯動的，杭州降價，肯定會影響到一線城市購房者的心理，加重觀望情緒。」房子從來都是買漲不買跌，深圳一位開發商直言，一旦購房者止步，市場供給量再少也沒人買。
資金鍊會斷嗎？
更令市場恐慌的是，上周末曝出，包括興業銀行在內的部分股份制銀行已於過年前下發通知，要求暫停辦理房地產夾層融資業務和地產供應鏈金融業務，並要求涉房相關貸款確保總量不增加。
截至2月26日，儘管已有數十家銀行出面澄清「並未停止房地產相關貸款」，依然保持房貸的「穩健」;但實際收緊房貸已是不爭事實，地產企業資金今年並不寬裕。長沙一位房企營銷負責人稱：「中小開發商的房貸要3-6個月才能放款，貸款確實很緊。」
「之所以不放貸，主要還是考慮到風險，樓市降溫，銷量不好，上級行覺得有風險，不批額度，貸款就緊。我個人的房子在去年5月都拋掉了。」上述支行行長對記者說，房地產開發貸一般是基準利率上浮40%，加上評估等費用，利率成本在9%-11%，小房企風險大，大房企產出又少，銀行都不想做。
不過，針對市場唱衰言論，華遠地產董事長任志強再次在微博上連發五條信息炮轟：「且不說去年到位資金八萬多億隻完成投資六萬多億，手中尚有餘錢。僅一月購地的成倍支出和天價，也證明尚不存在行業缺錢。」
杭州德信地產營銷部和杭州工商信託雙方都告訴記者，並不存在信託產品提前清算的可能，而該盤的銀行貸款也已還清，德信資金並沒有問題。
值得注意的是，德信一邊將北海公園儘快清盤，一邊在快速拿地。就在降價的同一天，德信在杭州主城區以17.5億元競得城東一地塊，樓面價達到12440元/平米。
深圳一位央企高管告訴記者，今年以來銀行確實沒有放出開發貸，但去年公司銷售業績不錯，現在資金還是很充裕，目前還看不到降價會馬上蔓延到一線城市的跡象。
某龍頭房企高管對記者表示，目前土地市場太熱，一二線城市地價太貴，導致比較謹慎的房企不敢買地，土地市場降溫對開發商反而有利。
市場有個邏輯，開發商缺錢後，就會選擇降價。但該高管認為，這並不完全成立，有些資金頂不住的房企可能會降價，但目前開發商還在瘋狂買地，也恰恰說明他們並不缺錢。
「大房企信用好，貸款規模大，銀行還是會放貸。」上述支行行長也認為，房地產行業會因實力大小而進一步分化，現在銀行不敢貸款給小房企，也是怕它們跑路。在2011年樓市調整時，長沙就有多家小房企因資金鍊斷裂而「跑路」，而隨着地價的狂奔，資金實力不足的小房企逐步被淘汰出局。
但不能忽視的是，2014年整個房地產行業資金壓力並不小，尤其是在2013年通過信託、基金、債市等渠道融資然後高價拿地的房企，如泰禾、融創等，負債率已超過百分百，一旦房子滯銷，將直接影響公司現金流。
中信證券數據顯示，2014年集合信託需兌付的本息將近1萬億元，房地產佔比27.34%，規模為2479億元。
逃命年還是「狼來了」？
楊紅旭稱，外界對樓市判斷有些悲觀過度，但2014年市場降溫是肯定的。
問題是，在房子脫離了實用價值演變成投資產品後，對未來的預期恰恰非常重要;然而，在經歷了2011年的樓市假摔後，2014年只是又一次狼來了的聲音並不勢弱。
「經濟形勢越不好，對房地產業越是依賴，拋棄房地產業，金融業要先死掉。」北京師範大學教授董藩這番論述的結果是，全國性房價大跌更不可能。任志強稱，2014年是房價漲幅增速下降而不是房價降。
國信證券房地產分析師方焱則對記者分析稱，短期調整不可避免，但崩盤不太可能，目前投資還是依賴房地產，地方沒有賣地收入，其它固定資產投資也沒資金，被房地產綁架的經濟，短期內難以改變，松鬆緊緊已經成為中央調控房地產，延緩房地產泡沫破裂的手段。
「太多不動產在銀行抵押，你想拋棄房地產，能行嗎?」上述央企高管稱，大量的資金在房地產行業積聚，一個原因是超發的貨幣沒處去，房地產作為貨幣的蓄水池，可以避免消費品價格大漲。
雖然不認同崩盤論，但房企亦為短期的調整而擔憂。近日萬科創始人王石表示，2014年樓市非常不妙。
「市場看似又在重蹈2011年的調整，市場在暴漲一兩年後，需求逐漸釋放，市場需歇息。」上述龍頭房企高管分析稱，市場短期調整，泡沫還可以延緩得更長，政府也希望以時間換空間，讓房地產軟着陸，這是最理想的狀態。
上述高管分析認為，目前處於政策的空窗期，有三個方向在今年全國兩會上可以明確，一是穩定為上，房價大漲大跌都不行;二是調控有度，不會全面放開也不會打死，政府手裏的牌太多，若樓市不好，可以放開限購限貸限價，民間資金馬上就會拉動起來;三是以市場調節為導向，政府逐漸退出行政管理。
各說各的道理，但不可否認，依然看多樓市的前提已發生了根本性轉變：不會再有四萬億了，新政府執政理念變了，美國QE也在退出了。經濟規律遲早會發威的，狼終究會來的。
沒人知道，威脅中國經濟的最後一根稻草，是房地產、影子銀行還是地方債。但影子銀行有太多錢放給了房地產，而地方抵押的資產也大多是土地，這三者已經盤根錯節混為一體。
「房地產肯定有泡沫，但啥時候崩盤，誰也預見不准，否則美國就不會發生次貸危機了。」一位證券機構人士說。
