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常州「鬼城」:大規模造城,少人問津

常州「鬼城」:造城運動致新城區樓盤入住率極低,二、三線城市地產經濟再引質疑

江蘇常州素稱富庶繁華,最近竟被冠以「鬼城」之名—因部分新城區樓盤集中,入住者稀疏,引發眾多媒體關注,被稱為繼鄂爾多斯之後又一「鬼城」。雖「鬼城」一說尚有爭議,但二、三線城市在城鎮化口號下開展的大規模「造城」,前景如何,也再度引發審視。

少人問津的新盤銷售

走在常州市街上,隨處可見巨幅的房產廣告,用詞極盡誇張,煽情推銷。家住常州市的城市文化研究者吳春平告訴時代周報記者:「我仔細觀察過,現在我們這裏房產廣告最多,這是一個非常值得品味的景觀。它既反映了房產開發商的急迫與焦慮,也是這個城市發展的雄心和尷尬。」

記者行至武進區的武宜路,視覺豁然一變,一幢幢完工或未完工的住宅樓排比而來,幾有綿綿不絕之勢。促銷標語或從樓頂直貫而下,或纏於樓宇中腰,色彩斑斕耀眼,路旁更有大幅廣告連綴不絕,煞是熱鬧。然而,在大樓的陰影底下,行人卻是寥寥無幾,即便是裝飾堂皇的售樓處門前,亦門可羅雀。在某樓盤售樓處,記者眼見,竟無一看房者,僅有工作人員無所事事地閒坐。

武宜路北連貫常州舊城中心的蘭陵北路,向南則延伸至武進新城區。這條道路兩側,堪稱常州新樓盤匯萃之地。據記者統計,在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、隨園錦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤,這些樓盤總建築面積甚至超過了500萬平方米,其中不乏「百萬大方」,星河國際建築面積即達到180萬平米。

大部分樓盤目前都處於銷售期。記者信步走進位於定安西路與武宜北路交界的紫金城。該樓盤規劃中共有十幾幢樓,目前已有過半完工。小區內綠化蔥蘢,噴泉汩汩,售樓處也頗為氣派,然而,看房者寥寥,僅兩三人。售樓人員介紹,一期多為180平米以上房源,今年即將交付,但目前仍有40%左右未售出。二期有兩幢高層於去年10月開盤,因小戶型居多,故銷售良好,目前僅剩十餘套待沽。今年,將會有兩棟高層推出,其中亦有小戶型,但價格未定。記者看見,有證書赫然陳列於沙盤之側,顯示該樓盤被評為2011、2012年「常州紅盤」,堪為常州房地產業標杆和典範。

步出紫金城,對面即有大塊空地,廣告牌上顯示,此處為星河地產在建的「cocopark」購物公園,為「首席國際情景購物中心」,含89-142平米的「臻品戶型」。顯然,這是一個含住宅、商鋪的城市綜合體。

而在紫金城售樓處西面,多幢住宅樓也正在興建,大顯繁忙。顯然,後續樓盤供應將絡繹不絕。

武宜路上行人不多,而售樓人員則甚多,記者數度遭遇阻截,被殷勤央求去看樓盤,一銷售人員甚至追着記者走了數百米。據她稱,她是綠城玉蘭廣場的銷售人員,負責在馬路上或是通過電話等方式尋找客戶,介紹至售樓處。如客戶最終購房,她可獲房價百分之一的佣金,她希望自己一個月能賣掉兩三套房。她介紹,綠城玉蘭廣場一期共有11棟高層,目前已售60%多,該樓盤一共將推出六期,總建築面積將達100多萬平米。

據記者觀察,武宜路沿線樓盤少有售完者,多對外聲稱已售六成。而定安西路上的一位房產中介告訴時代周報:「這都是做生意人的戲法,真實性大可懷疑。真正賣掉多少,誰都說不清,像我們圈內人也不清楚。」

搜房網統計的2012年全年常州樓盤銷售排行榜顯示,武宜路上的星河國際全年僅銷售543套,該項目總建築面積達180萬平方米。武宜路上的另一家城市綜合體吾悅廣場,2012年全年銷售806套。可以想見,在激烈競爭之下,該區域其他樓盤的銷售也未必樂觀。

商業地產的泛濫,更催生常州樓市泡沫。據了解,目前常州已經投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個,並且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。僅武進商圈,已有吾悅廣場、又一城、茂業、新天地、新城上街、樂購等商業綜合體,而在吾悅廣場對面,萬達已圈好地,準備登場。

周六中午時分,記者在吾悅廣場看到,偌大的商場內部,一層樓面可見幾十人影,人氣不旺。

成交雖熱庫存仍高

常州的「鬼城」之說並非空穴來風。有媒體記者夜晚在此地「數黑燈」,發現武宜路大多數項目的亮燈率不到三成。

尚未交付的樓盤固然漆黑一片,而很多在售樓盤也有不少已交付,卻也籠罩着大片黑暗,有的樓盤一棟樓上只有幾盞燈亮起。

在吾悅廣場,小區保安告訴時代周報記者,該樓盤一期工程已於2011年12年交付,目前入住率也不過一半左右,共800多戶住宅,僅有400多戶已完成裝修或正在裝修。而在一路之隔,二期項目也已於2012年12月交付,體量也頗為巨大。

入住一半已是其間佼佼者,有二手房中介稱,有的已交付樓盤,亮燈率僅一成。

「就亮燈率對比入住率來看,把常州稱之為『鬼城』一點都不為過,開發商的過度開發導致房子賣不出去,空置率很高。」一位業內人士表示。

對此說,官方並不認可。1月22日,常州市房管局就此事召開新聞發佈會,副局長吳海泳表示,「媒體報道最集中的武宜路上的樓盤,大部分都是交付不久,所以看起來入住率和亮燈率都不高,等業主裝修之後入住了,亮燈率自然就會提高,鬼城說法言過其實。」

事實上,常州的住宅銷售確實堪稱火熱。2012年,常州市區共成交62093套房源,其中住宅為49163套,成交量創三年的新高,平均每個月成交約5000套。然而,值得注意的是,隨着成交量的大幅增長,常州樓市庫存量卻不降反升。

據常州市房地產信息中心統計,截至2012年底,常州市商品房的存量約為1360萬平方米,同比上升12.85%。全市商品住房可售餘量為777.55萬平方米,同比上升14.44%。

常州市房管局對庫存表示樂觀,其負責人稱:「常州市商品房有效庫存去化周期為9.43個月,全市商品住房有效庫存去化周期為8.31個月,處於6-12個月的合理區間之內。」

而市場人士卻認為,常州需要長達20個月的時間來消化庫存。同策諮詢提供的數據顯示,2012年底常州商品住宅的存量約為679萬平方米,去化周期約14個月,整體去化壓力較高。

雖有高庫存在前,後市供應仍將源源不斷。常州市房管部門負責人接受《人民日報》採訪時介紹,2008—2012年,常州市實際商品房銷售面積為4010.48萬平方米,潛在可售餘量為4139.22萬平方米,實際銷售與可售餘量之比保持在1:1左右。

土地市場供需兩旺

大量樓盤的背後,是近年常州土地市場的「供需兩旺」。近兩年,常州土地市場呈現「爆炸」式成長,2006年,常州成交地塊僅37幅,2010年,已達204幅。2011雖然成交量有所下降,但也有195幅。且勢頭未見萎靡,據同策諮詢提供給時代周報的數據,僅2012年12月,常州經營性土地即成交20幅,另有8幅掛牌。

而在前兩年興起的由一線城市轉戰二、三線城市的熱潮中,一眾知名房企也紛紛在常州「奮勇拿地」。星河地產於2009年首次進入常州,便在武進中心區武宜路成功拍下近千畝土地,類似情況也發生於綠地集團、綠城集團、招商地產、九龍倉、華潤置業等眾多知名房企。

「當時,大家都很樂觀,有種『大躍進』的味道,常州的空氣中都瀰漫着一種興奮感。」吳春平告訴時代周報。

一線城市的限購,被認為是地產商轉戰二、三線城市的重要推手。此外,常州提供的優惠政策更是加快開發商佈局當地。譬如,常州市政府對符合該地綠色建築標準的開發商給予補貼,商品房包括住宅、寫字樓等按照綠色建築的不同標準,均有不同級別的補貼。

「其實在一線城市限購之前,開發商已開始佈局二、三線城市。因為一線城市的地價漲得很高,而二、三線城市相對較低,有個價格差。而碧桂園在偏遠的地區大量圈地發家的故事,也鼓勵了不少開發商,在地價會暴漲的預期下,開發商大量湧向二、三線城市。」獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠告訴時代周報。

以造城來引人太過天真

經過兩年建設,不少樓盤開始集中上市。常州樓市供應猛然劇增,「鬼城」漸現。儘管平均六七千元的房價並不高,在長三角城市中處於「價格窪地」,但相對樓市的巨量供應,常州的需求明顯不足。

「人口不增長的地方,房子造得多,銷售大成問題。常州獨生子女政策執行較好,人口呈現下降趨勢。而且和上海北京有大量外地人口流入不同,常州緊挨着蘇州、無錫等發展程度類似的城市,對外來人口沒有特別的吸引力。」謝國忠稱。

官方公佈的數據顯示,常州市戶籍人口為360.8萬人,10年間增加19.3萬人,對樓市吸納能力有限。而外來流動人口167萬,佔全市常住人口36.4%。其中青壯年居多,教育程度以初中為主,大多從事一線的勞動密集型工作,購買力不強。

「很多城市以城鎮化為名進行房地產開發,以為造好了就會有人來買。其實進城的人大多數買不起房,把樓市銷售的價和量都寄托在這樣的人身上,本來就是個天方夜譚式的故事。」謝國忠稱。

常州一度冀以低價優勢吸引周邊城市居民,尤矚目於上海人。「如沒有更好的機會,蘇州、無錫人為何要去常州?過去上海房價高的時候,確也有上海人到常州買房,圖它便宜,期望以後會漲價。但一旦房價下行,人的情緒下降,就沒這個需求了。」謝國忠稱。

定安西路上的一家二手房中介老闆對時代周報記者表示,由於市場需求不足,他準備過了年就關門。「新房都賣不掉,更何況二手房?新房比二手房每平方米只貴500到1000元,環境卻要好得多,大家肯定買新房去。二手房真的很難做。」

不過,也有樂觀者。中國房地產信息集團研究總監薛建雄告訴時代周報:「三線城市遇到的『鬼城』,只是過程中的問題。任何一個新開發的區域,前三年做市政配套,接下來五年做第一輪房地產開發,第二個五年繼續開發,導入人口,再下一個五年,人口才會聚滿。建新城要花18-20年的時間。常州庫存偏高,短期內的房價壓力大,但常州經濟發展快,就業機會多,『鬼城』帽子三年內就能摘掉。」

同策諮詢研究中心總監張宏偉也對時代周報表示:「常州有產業基礎,人口總量有幾百萬,也沒出現鄂爾多斯那樣的過分炒作、房價虛高,隨着配套設施的逐漸完善,加以導入人口的措施,這些房子肯定能賣掉。上海嘉定新城也曾經歷過同樣的階段。」

吳春平對此說並不同意:「常州這樣的三線城市和北上廣深的城市形態完全不同,這一點很多人沒搞懂。北上廣深有着無窮的吸附能力,能召喚全國各地甚至國外的人,常州只能保持平穩的人口進出,房子絕大多數只能靠常州人自己消化。」

「城市的重要元素是居民,而不是建築。城市必須要有機會,人才會來。如果以造城來吸引人,那就太天真了。」吳春平說。

「房地產大量開發,業界都是打着『城鎮化』的大旗。問題是土地、樓盤城鎮化了,但人的城鎮化沒有跟上,缺乏工作、社會保障的城鎮化,因此『鬼城』就肯定會存在,即便政府托市也消化不了。作個不樂觀的估計,今年『鬼城』還會擴容,而且今後幾年都將持續。對此,政府、業界都需要反思。」資深地產分析師顧海波也對時代周報表示。

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